城市住宅区规划原理|城市住宅区规划原理(锦集15篇)
发表时间：2019-09-24城市住宅区规划原理(锦集15篇)。
■ 城市住宅区规划原理 ■
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2.野丰现代领地LOFT，不只是艺术家的天堂
3.逸野庄园，贵族府第，经典流传。
4.永兆地产，温馨家园。
5.天伦商厦：满足现代人的生活需求
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15.合生创展成熟才是完美生活
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■ 城市住宅区规划原理 ■
维修工的职责
一、遵守学校各项规章制度，树立服务育人思想，服从校方安排的工作。导向器。
二、负责学校水、电、热的安装和维护，保证学校的电、水、热设施的正常运行。
三、经常检查学校的用电用水情况，发现问题及时解决。 实行保养维修报告制度。接到通知后，必须在1个工作日内处理完毕，并填写维修记录表。
四、负责学校基础设施和维修场地的临时照明线路和水管的安装和维修。
5.落实学校固定资产管理制度，负责课桌椅、学校设备的维护保养。
6.完成办公室交办的其他工作。
锦州八中校区
住宅物业岗位职责
住宅物业工程岗位职责
住宅装修合同样本 |住宅建筑装修合同
高档小区保洁工作职责
住宅小区建筑经理岗位职责
■ 城市住宅区规划原理 ■
1、协议当事人双方
1.1甲方：地址：电话： 邮政编码：
1.2乙方：物业所有权人，即业主。
1.2.1乙方(业主)姓名：
籍贯： 身份证号码：
地址：
电话： 邮政编码：
1.2.2乙方(业主)委托代理人姓名：
籍贯： 身份证号码：
地址：
电话： 邮政编码：
2、本协议依据法律和文件
2.1《中华人民共和国民法典》
2.2《中华人民共和国民法典》
2.3《中华人民共和国消防法》
2.4建设部《城市新建住宅小区管理办法》
2.5《中国物业管理条例》
2.6《广西壮族自治区物业管理条例》
2.7甲方与开发商签订的《御江华庭小区前期物业服务委托合同》
3、本协议一致性确认
甲、乙双方对本协议条款已理解一致在自愿、平等、协商一致的基础上，签订本协议。
4、本协议所指物业概况
4.1小区物业概况
本协议所指物业类型为：住宅 地址位于：横县横州镇西津路西一巷15号
物业名称：御江华庭小区
4.2小区主要设施设备
小区主要设施设备见乙方与开发商商签订的《商品房买卖合同》。
4.3乙方拥有的房屋单位情况
乙方所拥有的房屋单位为广西横县横州镇西津路西一巷15号御江华庭小
区 栋 单元 号房，建筑面积为 ㎡。
该房用途 ，如本物业改变使用功能的，本人(业主签名) 承诺向甲方申报备案。
5、协议双方的权利和义务
5.1甲方的权利和义务
5.1.1全面负责住宅小区的经营管理及房屋、公共配套设施的维修、养 护。同时依据《城市异产毗邻房屋管理规定》处理毗邻部分发生的问题，业主有义务协助甲方维修，不得阻挠。所发生费用由毗邻层上下或左右房屋所有人按份额比例平均分摊，若一方拖延或拒绝，造成损失由该方负责。向业主(住户)的房屋自用部位、自用设施设备提供有偿服务。
5.1.2对本物业共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通道路等项目进行维护、修缮、服务与管理;
5.1.3根据有关法律和政策，结合实际情况 ，制定本物业的《御江华庭物业管理制度》、《御江华庭业主管理规约》、《御江华庭业主手册》并书面告知乙方;
5.1.4建立健全本小区的物业管理档案资料;
5.1.5制止违反本《御江华庭物业管理制度》、《御江华庭业主管理规约》、《御江华庭业主手册》的行为;
5.1.6物业管理企业可委托专业公司承担本物业的专项管理与服务业务，但不得将本物业的整体管理责任转让给第三方;
5.1.7负责该小区水电费及公摊费用的收缴工作，应按时向水电部门交纳相应费用，确保小区供水供电正常，公共水电费按当月实际发生的费用，根据使用户数进行分摊。
5.1.8负责按规定每月5日向业主及物业使用人收缴物业综合服务费，水电公共分摊费、房屋公共维修资金代收。对逾期不缴纳者，按规定每日加收3‰滞纳金，对拒交或无理取闹者，经有关部门同意可采取相应的违约措施(如停水，停电直至向人民法院起诉追缴)。
5.1.9编制物业管理服务制度;
5.1.10提前将装饰装修房屋的注意事项和限制条件书面通知乙方，并与乙方签订《室内装饰装修管理服务协议》;
5.2乙方的权利和义务
5.2.1参加业主大会或业主代表大会，享有选举权、被选举权和监督权;
5.2.2监督甲方的物业管理服务行为，就物业管理的有关问题向甲方提出意见和建议;
5.2.3遵守本物业的《御江华庭物业管理制度》、《御江华庭业主管理规约》、《御江华庭业主手册》的相关定;
5.2.4依据本协议按时向甲方交纳物业服务费用及各项代收费用;
5.2.5装饰装修房屋时，应遵守御江华庭《室内装饰装修管理服务协议》相关规定;
5.2.6不得占用、损坏本物业的共用部位、共用设施设备或改变其使用功能。因搬迁、装修等原因确需合理使用共用部位、共用设施设备的，应事先通知甲方，并在约定的时限内恢复原状，若造成损失的，予以赔偿;
5.2.7转让房屋时，事先通知甲方，告知受让方与甲方签订本协议;
5.2.8对承租人、使用人及访客等违反本物业的物业管理制度和《御江华庭业主管理规约》、《御江华庭业主手册》等造成损失的，业主附有连带责任;
5.2.9出租房屋应当将房屋租赁合同(复印件)在甲方物业服务中心备案，相关租赁手续由业主办理;
5.2.10按照安全、公平、合理的原则，正确处理物业的给水、通风、采光、维修、通行、卫生、环保等方面的相邻关系，不得侵害他人的合法权益。
6、本协议确定的物业管理服务内容和服务质量。
6.1物业管理服务内容
6.1.1本物业房屋共用部位的维护和管理：包括房屋主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等;
6.1.2本物业房屋共用设施设备及运行的维护和管理：包括共用上下
水管道、落水管、照明、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、共用设施设备使用的房屋等;
6.1.3本物业区域内公共环境卫生管理：
6.1.3.1公共环境包括公共走道、楼梯、屋面、道路、园林绿化、垃圾桶等;
6.1.3.2共用部位的清洁卫生，垃圾收集;
6.1.4本物业区域的公共秩序：
6.1.4.1协助公安部门做好本物业区域内的安全防范工作：
6.1.4.2有专职的秩序维护队伍，实行24小时值班及巡逻制度;
6.1.4.3安全维护人员熟悉小区的环境，文明值勤，训练有素，语言规范，认真负责;
6.1.5本物业区域内交通秩序与车辆停放秩序管理：
6.1.5.1制定交通车辆进出管理制度，使车辆有序停放，户外机动车停车管理制度完善，管理职责明确，车辆出入有登记;
6.1.5.2实行车位有偿使用和保管区分制度;
6.1.6本物业区域内房屋装修管理按《室内装饰装修管理服务协议》规定进行管理。
6.1.7社区文化经营活动：包括节假日组织辖区内业主、用户开展各种文化娱乐商业促销等活动。
6.2 物业管理房屋质量
6.2.1房屋外观保持原外立面效果，整洁美观，无妨碍市容和观瞻。
6.2.2设备运行
水电、安防系统、消防设备，设备安全，运行良好，能及时告之相关部门并协助排除故障。
6.2.3共用部位、共用设施设备的维护和管理：
6.2.3.1确保房屋主体结构不受人为损坏;
6.2.3.2建立共用部位，共用设备设施养护管理制度;
6.2.3.3保证房屋共用部位，共用设备设施完好，无随意改变用途。
6.2.3.4房屋共用部位、共用设施设备小修30分钟解决，急修15分钟到现场，并根据维修复杂情况尽快解决。
6.2.4环境卫生
环卫设施设备完好，整体环境及环卫设施适时保持清洁，定期消杀“四害”。
6.2.5绿化管理
花草树木长势良好，修剪整齐，美观、无病虫害，无践踏折损现象，无大面积黄土裸露。
6.2.6交通秩序与车辆停放：
6.2.6.1车辆停放有序，交通秩序良好，各项记录齐全;
6.2.6.2停车场整洁，线标清晰;
6.2.7安全维护
无因物业管理服务有限公司责任造成的重大刑事及治安案件。
6.2.8消防管理
6.2.8.1灭火设施、器材配备齐全，完好率达98%;
6.2.8.2预防小区内火灾隐患及重大火灾事故。
7、物业管理服务费用
7.1物业服务费收取标准及其他收费标准(按政府最新的收费标准执行)：
(1) 为实现物业管理服务项目标准，甲方向乙方收取物业服务费，物业服务费按乙方签订的《商品房买卖合同》中注明的建筑面积(含共用分摊面积)进行收取，物业服务费收费标准为：住宅：多层 0.45 元/㎡/月;高层0.70元/㎡/月(包含电梯的日常维护费、维保费、年检费，不含电梯电费);商铺 1.00 元/㎡/月;改变住宅使用功能为办公物业的，按办公用房收费标准收取(多层0.60元/㎡/月、高层1.00元/㎡/月);公共维修资金：住宅物业 0.10元/㎡/月;商业物业 0.10元/㎡/月;生活垃圾清运费按南宁市横县政府有关文件规定收取。。
(2) 车辆停放场地占用费：
收费标准最终以当地物价部门审批为准
(3)办理入伙时，乙方应交纳公共水电周转金100元/户，周转金主要用于公共用水、电费(包括公用水电管线损耗)的周转。
7.2物业服务费构成
物业服务费由以下部分构成(以下涉及的费用构成部分均为管理御江华庭物业所发生的费用支出)：
1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;
2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;
3、物业管理区域清洁卫生费用;
4、物业管理区域绿化养护费用;
5、物业管理区域秩序维护费用;
6、物业管理企业办公费用;
7、物业管理企业固定资产折旧;
10、物业管理企业法定税费;
11、物业管理企业的合理利润;
12、其他属于物业管理支出范围的费用。
以上费用构成项目中不包括房屋共用部位和共用设施设备维修、更新、改造的费用，该项费用在物业维修资金中支出。
7.3物业服务费收取依据
本协议物业管理服务费收取标准按照《御江华庭前期物业管理委托合同》之规定。
7.4物业服务费收取起始日期
乙方的物业服务费应以开发商确定的房屋交付日期起开始计收。
7.5物业服务费、代收费用及其他费用的收取方式
7.5.1交房时乙方应向甲方预交一年的物业服务费、 水电费及公摊预收金等应收费用，一年后由物业公司定期于每月5日前收取当月物业管理费。乙方以现金或转帐的形式到物业服务中心缴纳应交的费用。(甲、乙双方可协商以月、季、半年或一年为期限收取物业服务费)
7.5.2如因乙方原因导致费用缴交失败或延迟，乙方将承担相应的违约责任。
7.6空置房服务费收费标准根据国家的《物业服务收费管理办法》及《广西壮族自治区物业管理收费办法》(20__)122号文件的规定，按销售面积足额收取物业服务费。
7.7乙方出租房屋的，应根据本协议约定交纳物业服务费用，业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负有连带交纳责任。
7.8乙方转让物业时，须结清转让前的物业服务费、水电费及其他费用。
7.9在管理过程中公用水电费分摊原则为：按实际发生额由乙方按户从业主入伙之日起据实分摊。
特别说明
1.在质量保修期内，乙方房屋出现质量问题，甲方有义务协助乙方与发展商及施工单位联系，促使问题尽快解决。
2.在质量保修期内，如乙方房屋出现非甲方责任的质量问题，乙方不得以此为理由拖欠物业管理服务费，否则应承担相关法律责任。
8、户外停车位
8.1户外停车位为小区附属设施;主要为小区业主及访客提供停车服务，实行有偿使用。
8.2户外停车位所发生的保安、清洁、系统维护等费用，从车位停放费中支出，甲方对每个车位收取一定的车位停放费，车位停放费用以维持停车位的正常运行。
9、维修资金
9.1专项维修资金用于物业保修期满后共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造。
9.2物业专项维修资金由甲方按政府有关规定建立并进行管理。
9.3房屋公用部位和共用设施设备专项维修资金不够使用时，根据《广西物业管理条理》的规定，按乙方占有房屋建筑面积比例续筹。
9.4乙方转让房屋所有权时，房屋共用部位和共用设施设备专项维修资金结余不予退还，随房屋所有权同时过户。
10、其他有偿服务及代收代缴服务费用
10.1甲方对乙方房屋自用部位、自用设备、毗连部位的维修养护提供有偿服务，服务费用按《御江华庭小区有偿服务收费标准》收取。
10.2乙方进行房屋装修时，应按《城市住宅室内装饰装修管理办法》和《业主手册》的相关管理规定向甲方提出书面申请，并办理相关的手续。
10.3受政府有关部门或单位的委托，甲方可提供水费、电费、电话费、有线电视、宽带网等代收代缴收费服务，收费标准按政府和相关单位收费标准执行。
10.4其他有偿服务项目和收费标准由甲乙双方另行约定。
11、文函的有效送达
本小区正式入伙后，物业管理相关的通知、通告、函件等文函，张贴在小区公告栏，若乙方要求送到乙方指定的小区以外的其他地方，乙方须填写相应的委托书，并支付邮递费、服务费。
12、法律责任
12.1甲方违约
12.1.1甲方未按本协议规定管理物业或管理不善，乙方有权要求甲方限期整改。
12.1.2甲方违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方清退多收费用及利息。
12.1.3甲方对其选定的委托专营负责，因委托方原因造成乙方损失的，甲方承担相应连带赔偿责任。
12.2乙方违约
12.2.1乙方须按本协议规定缴纳物业服务费，如果延期缴纳，则每天加收千分之三的滞纳金，水电费拖欠滞纳金按南宁市供电局、自来水公司的有关规定执行。对于连续三个月不缴纳物业管理费用、公共水电费及自用部分水电费的，甲方可采取停止供水、供电服务，并保留向人民法院起诉要求其限期缴纳的权利。
12.2.2乙方对房屋质量等不属于甲方责任的事项有意见或对甲方服务质量及其他工作有意见的，可依据法律、法规的规定，通过正常渠道寻求解决，在协议未解除之前，不能拒交物业服务费，否则应承担相应的民事责任。
12.2.3乙方违反装修规定的，甲方可要求乙方限期恢复或整改，使其符合规定要求;对已造成物业或其他业主损害的，乙方负责赔偿。甲方并根据相关法律、法规的规定，申请有关行政主管部门予以处罚。
12.2.4乙方应确保其预留给甲方的联系方式有效。如乙方通讯、联系地址有变更，应及时通知到甲方。因通信联络方式失效造成的损失和责任由乙方负责。
12.2.5乙方如违反小区管理制度，将承担相应责任。
12.2.6如因乙方的过失(如水浸、火灾、高空坠物伤人等)造成对公共利益及他人利益损害，乙方须承担相应责任。
13、其他事项
13.1本协议执行期间，如遇不可抗力，致使协议无法履行，双方可免于承担责任。
13..2为维护公众、业主、使用人的切身利益，在不可预见情况下，如发生漏水、电、火灾、水管破裂、救助人命、协助公安机关执行任务等突发事件，甲方因采取紧急措施造成乙方财产损失的，双方按有关法律规定处理。
13.3乙方家庭财产与人身安全保险自行购买。
13.4本协议未规定的事宜，按本协议指明法律、法规和文件执行，本协议指明法律、法规和文件未有规定的，双方协商解决。
13.5本协议在履行中如发生争议，双方可协商解决或向物业管理行政主管部门申请调解，协商或调解无效的，可物业所在地法院起诉。
13.6本协议一式两份，共8页，甲乙双方各执一份，对双方具有相同约束力。
13.7本协议自签字之日起生效，有效期从 年 月 日至 止。
14 、另行约定事项： 。
甲方：南宁物业服务有限责任公司 乙方：
御江华庭物业服务中心
签署： 签署：
日期： 日期：
电话： 电话：
■ 城市住宅区规划原理 ■
1植物选择合理使用乡土树种
高档住宅区的园林设计要以实现最佳的景观效果为目的，合理的利用物资，选择适合的植物品种，不能过分追求别出心裁，避免浪费资源。由于植物都有地域性的特点，且不同的植物有其独有的特质。乡土树种资源丰富、价格便宜、易成活、养护成本低，还能够大大降低植物造景的成本。不能盲目追求高价位的树种，要考虑其生存的环境在此住宅区能否正常生存。适当选择新优植物品种。适当选择一些优质的新树种，能提高园林景观的品质，新优品种与乡土树种的结合可以丰富园林植物品种，形成色彩丰富、五花八门的景观。
2植物景观与建筑的和谐统一
植物景观和建筑是居住区内的主要组成部分，在设计住宅区的植物景观时，要协调建筑与植物景观的关系，不能将两者孤立地分开。感官设计的和谐统一。建筑和植物是住宅区设计必须考虑的部分，建筑没有生命，它的构造不会随时间而改变，而植物是有生命的，它的形体、色彩会随着时间的变化而变化。由于植物演绎时间能力的变化可以是建筑更有活力，例如植物开花的时间，不同类型的植物开花时间也不同，时间变化的比较快，加上优质的建筑外形，可增添整体景观的观赏性。这就要求严格选择植物，掌握每种植物的确切开花时间和条件。在宏观上，由于四季的变化，植物也会整体发生改变，这样的住宅区就变得生动而有活力。植物的色彩可以美化建筑。当建筑的色调较深或以暖色调为主时，应当种植颜色艳丽的植物来形成色彩对比。若建筑色调较亮或以冷色调为主时，要选择深绿色和覆盖面广的植物，和建筑形成色彩对比，尽量避免建筑与植物景观不匹配的情况。舒适度上设计的和谐统一。在选择和匹配植物时，要以“以人为本”为设计原则，就地取材，充分利用场所特征。比如，在住宅建筑的南侧要多种植低矮的灌木，可以搭配适量的落叶乔木，满足对通风和采光的需要。而在建筑北侧，没有阳光直射，可以选择耐阴性强的植物，保障整体的绿化功效。
3植物设计和配置的合理化
高档住宅区的特征是高绿地率，但高绿地率并不能代表优质的园林景观。居住区园林景观是和人们最近、联系最紧密的景观，它与供观赏的园林景观不同，居住区的园林景观要紧紧围绕“人居环境”这一主题设计。高档的居民住宅区一般人口密度比较低，容积率也相对较低，在建筑和园林景观的设计时，要把握好度。一般的居民区开发成本有限，容积率高，绿地面积少，人口比较集中，树多草少的植物景观比较适合普通居住区。高档住宅的绿地面积比较大，若乔木的比重过大，就会造成园林景观具有森林感，再加上人口密度不大，更容易显得阴沉，使人们感觉不舒服，这样就降低了居住舒适度，可以合理利用空地当作草坪，疏密连结，营造一个更为安逸的生活环境。每个高档住宅区园林植物在选择和匹配时要根据每个地区的气候特征，因地制宜，乡土树种与新优植物相互配合，引进已被证明能适应本地生长条件、且长势优良的外来植物种类。否则，没有经过实验而盲目引进植物，会造成不必要的经济损失。在植物配置时，以乔、灌、草相互结合，落叶与常绿树种结合，形成立体的植物景观。
4结语
随着居民生活水平的不断提高，对居住环境的要求也在不断提高，这就带动了高档地产的飞速发展。植物景观的建设是高档住宅区必须重视的环节，它是居住区的标杆和表率。怎样使用足够的资金设计出更加优质的植物景观，充实人们的生活，这是一个设计者需要讨论和探索的难题。
■ 城市住宅区规划原理 ■
第一部分 合同协议书
甲方(党政机关) ________________________
乙方(物业企业)________________________
根据《中华人民共和国政府采购法》、《物业管理条例》、《公共机构节能条例》等法律法规的规定，甲乙双方遵循平等、自愿、公平、诚实信用的原则，就 __________ (物业名称)物业管理服务事宜经双方协商一致，订立本合同。
第1条 物业基本情况
物业名称 __________ (以下简称本物业)
物业类型 __________
坐落位置 __________
建筑面积 __________
物业管理服务区域四至：
东至 __________
南至 __________
西至 __________
北至 __________
第2条 物业管理服务范围
乙方所接受的物业管理服务范围是物业建筑产权标注区域，及其配套设施设备等资产在内的管理服务，不涉及资产的所有权。
物业竣工图纸及物业构成明细应作为合同附件，物业构成明细以甲乙双方实际验收交接清单为准。
第3条 服务质量标准
依据相关法律规定以及本合同的约定。
第4条 合同期限
本合同的期限为 年，自 年 月 日起至 年 月 日止。
第5条 合同价款
合同价款为人民币 元(大写: )。
除根据合同约定在物业管理服务过程中需进行增减款项外，合同价款不作调整。
第6条 物业管理用房
甲方根据相关要求向乙方提供的物业管理用房建筑面积为 平方米，位于 __________ 。 物业管理用房属业主所有，供乙方在本合同期限内使用，但不得改变其用途。
第7条 合同生效
本合同自甲乙双方签字或盖章之日起生效。本合同一式 份，双方各执 份。
甲方：__________ 乙方：__________
__________ __________
(公章或合同专用章) (公章或合同专用章)
法定代表人或其授权代表： 法定代表人或其授权代表：
(签字) (签字)
住所： __________ 住所： __________
__________ __________
邮政编码： __________ 邮政编码： __________
单位代码： __________ 单位代码：__________
法定代表人：__________ 法定代表人：__________
委托代理人：__________ 委托代理人： __________
电话： __________ 电话： __________
传真：__________ 传真： __________
电子邮箱：__________ 电子邮箱：__________
开户银行：__________ 开户银行：__________
账号： __________ 账号：__________
签约时间： __________
签约地址： __________
第二部分 通用条款
第1条 一般规定
1.1 合同文件的组成
合同文件相互解释，互为说明。除专用条款另有约定外，组成本合同的文件及优先解释顺序如下：
(1)本合同协议书
(2)中标通知书
(3)投标书及其附件
(4)本合同专用条款
(5)本合同通用条款
(6)国家和地方标准、规范及有关技术文件
(7)构成合同组成部分的其他文件
双方在履行合同过程中形成的补充约定等书面形式的文件构成本合同的组成部分。
1.2 标准、规范
本合同适用于有关物业管理服务的各类国家及地方标准规范或行业标准规范或企业标准规范，合同双方需强调遵照执行的标准规范可在专用条款中约定。
1.3 遵守法律
1.3.1 甲乙双方在履行合同期间需遵守国家和本市有关法律法规和行业规范标准要求，对法律法规文件规定的物业管理服务单位需要获得的许可证、执照、证件、批件等，乙方需依法取得。
1.3.2 乙方应按时向所雇用人员发放工资，并按照规定办理有关保险，依法缴纳相应税费。
1.4 保密事项
甲乙双方在订立和履行合同过程中负有保密责任，双方签订的保密协议作为合同附件。
1.5 廉政责任
甲乙双方在物业项目招投标和履约过程中应严格遵守相关廉政建设法律法规和工作纪律要求，严格履行合同义务。双方签订的廉政协议作为合同附件。
第2条 物业交接
甲乙双方应在本合同生效之前，就物业交接办法、时间、内容、程序、查验要求、责任等，按国家相关文件要求进行约定，具体内容和要求详见专用条款。
第3条 业户(业户代表)、大楼管理委员会及其会议
3.1 对于党政机关非集中办公点，具有物业使用权的党政机关即为业户，与物业管理服务单位签订合同并行使和履行合同的权利义务。
3.2 对于党政机关集中办公点，入驻党政机关集中办公点的党政机关即为业户，应按照相关规定，成立大楼管理委员会(以下简称大楼管委会)，成员由入驻党政机关组成。大楼管委会依管理规约取得授权后，委托一家党政机关作为业户代表，与物业管理服务单位签订合同并行使和履行合同的权利义务;也可由各党政机关作为业户与物业管理服务单位分别签订合同，并行使和履行合同的权利义务。大楼管委会应定期召开大楼管委会会议，加强与物业管理服务单位的沟通协调，共同推进物业管理服务质量的提高。
第4条 物业管理服务内容和要求
根据双方约定，乙方为本物业管理区域的甲方提供以下物业管理服务内容(具体标准要求详见专用条款)。
4.1 综合管理。根据本物业的特点和甲方授权的服务要求，组织协调专业服务单位做好物业管理服务工作，管理相关的工程图纸、档案与竣工验收资料等。
4.2 建筑物管理。做好物业管理区域建筑物及其附属设施的检查和维修养护工作，使建筑物及其附属设施处于完好状态。
4.3 设施设备管理。针对设施设备特点，制定科学、严密、切实可行的操作规程，做好日常运行、维修、养护和管理工作;对操作人员进行相关培训，国家规定需持证上岗的工种必须持证上岗;加强维护保养工作;定期校验设备中的仪表和安全附件，确保设备灵敏可靠;科学检测、诊断故障，确保设施设备安全运行;做好设备事故预防和处理工作。
4.4 保洁服务。做好物业管理区域公共部位和相应场所的清洁卫生、消杀灭害、垃圾收集分类和清运等工作。
4.5 绿化养护和管理。做好物业管理区域的公共绿地、树木、灌木、景观及室内公共场所植物等养护、管理工作。
4.6 节能管理。在甲方的指导下开展公共机构节能工作，做好物业管理服务区域的电、水、燃气等能源资源消耗的统计、分析工作，配合做好能源分项计量、办公建筑能源审计、节能技术改造等节能工作，不断挖掘潜力，提高能源使用效率。
4.7 公共秩序管理。维护物业管理区域全天候公共秩序，加强安全管理，包括人员出入管理、安全巡视、24小时物业监控和突发事件处理等。
4.8 交通秩序维护与车辆停放管理。维护物业管理区域各类车辆进出秩序，引导车辆有序停放，加强停车场所的安全使用管理。
4.9 消防防灾管理。完善各类消防管理制度，落实消防工作责任制，负责物业管理服务区域的消防监控值班和巡查，消除火灾等安全隐患，按要求制定应急预案并定期开展预案演练，一旦发生火灾等灾情及时报告，并配合相关部门及甲方做好处置应对。
4.10 会务及接待服务。按甲方要求提供日常会务服务和重要政务活动保障，并配合甲方做好安全保卫工作。
第5条 延伸服务
除约定的物业管理服务内容外，甲方因机关正常运营需要，需委托乙方提供的其他物业管理服务(通讯、理发、送水、洗衣、自行车免费租赁、各类废弃物处理、物品搬移等服务，以及甲乙双方协商约定的突击性、临时性服务)，视为延伸服务，延伸服务的内容、标准和服务费用约定详见专用条款。
第6条 物业管理服务项目分包
对绿化、保洁、安保、通信服务等涉及专业性强，技术要求高的管理服务项目，可进行专业分包，专业分包项目由甲乙双方协商后在专用条款中明确。
6.1 乙方选择的专业分包单位，须经甲方同意后方可签约实施。
6.2 乙方所选定的专业分包单位，必须具有相应的专业资质。乙方所签订的分包合同的服务标准不得低于本合同的服务标准，并对专业服务企业的服务行为承担连带责任。专业分包单位不得将专业分包项目再次转包。
6.3 分包合同不能免除乙方在本合同中应承担的任何义务和责任。乙方应对分包服务项目进行相应监督管理，保证合同的履行。
第7条 甲方的权利义务
7.1 审定乙方编制的物业管理服务方案、年度管理服务计划、年度维修计划和有关费用预算等，监督乙方管理服务工作的实施。甲方有权按照合同约定和法律规定的标准规范，对乙方实施的物业管理服务提出修改和变更建议。
7.2 负责协调、处理、解决本合同生效前发生的遗留问题，便于乙方开展工作。
7.3 制定、审议、修改物业管理区域共用部位和共用设施设备使用、公共秩序和环境卫生维护等方面的规章制度。审核涉及本物业公共部位固定资产配置、绿化和设备改造等事项，并根据批准的方案委托乙方实施。
7.4 对物业管理服务质量进行监督检查，对不符合质量标准的管理服务要求乙方整改落实。
7.5 为乙方的管理服务提供必要的工作条件，包括办公用房、设备工具库房(包含相关工具、物料)、员工更衣及休息场所等，以及物业管理服务所必需的图、档、卡、册等资料。
7.6 对乙方的节能工作进行指导，下达有关物业年度节能指标，督促乙方加大节能管理力度，提高用能设施设备的能源利用效率。
7.7 根据有关部门的要求，指导、协调乙方妥善处理与物业管理服务相关的控烟、爱国卫生等工作。
7.8 定期召开大楼管委会会议，与乙方沟通协调物业管理服务相关事宜，组织实施第三方物业管理服务满意度测评，配合乙方提升本物业的服务质量。
7.9 加强对机关工作人员的安全教育，并遵守有关安全规定。
第8条 乙方的权利义务
8.1 在承接物业时，对物业工程技术档案资料、共用部位、设施设备等进行查验,并做好书面确认工作;对所有图、档、卡、册等资料应做好建档工作。
8.2 在本物业管理服务区域设立专门机构负责物业的日常管理工作，并按要求委派符合岗位资格要求的人员履行本合同。
8.3 根据法律法规的规定及本物业的实际情况开展物业管理服务，编制物业管理服务方案、年度管理服务计划、年度维修养护计划和相关费用预算，报送甲方审定。
8.4 保证从事本物业管理服务项目的人员具备相应的职业资格和应有的素质，做好从业人员有关政治素养方面的审核。如需调整主要管理人员及技术骨干应事先通报甲方，对甲方提出认为不适合的在岗人员，乙方应在接到甲方变更在岗人员要求后及时作出调整。
8.5 非经甲方书面许可，不得改变物业管理区域内共用部位、共用设施设备的用途;不得占用、挖掘物业管理区域内道路和场地;确因工作需要，乙方应事前以书面形式向甲方提出申请并经同意后，方可实施，施工不得影响机关工作秩序。
8.6 对有违反或影响本合同执行，包括影响机关正常办公秩序的行为，乙方应及时整改。
8.7 协助甲方做好物业管理区域内各项节能管理工作，对物业管理服务人员进行节能管理专业培训，加大节能管理力度，完成甲方下达的物业公共部位年度节能指标。
8.8 乙方应协助甲方做好本物业管理区域的安全生产和事故防范工作，对从事本物业的从业人员应进行安全操作培训;遵守有关环境保护和职业健康管理职责要求。根据甲方要求，采取详细的事故防范措施，制定应急预案，并组织演练，避免发生安全事故。发生安全事故时，乙方在采取应急措施的同时，及时向甲方报告，保护好现场、协助做好处置工作。
8.9 按要求组织成立服务质量监督检查部门，定期对物业管理服务质量进行内部监督检查，及时向甲方通报本物业管理服务区域有关物业管理服务的重大事项，稳步提升物业管理服务质量。
8.10 投保物业公众责任险。
8.11 乙方应在年底前向甲方提交物业管理服务年度总结报告;合同期限届满前，乙方应向甲方提交物业管理服务总结报告;合同期限届满且不再续签新合同时，乙方应向甲方移交房屋、物料、设备、工具、档案和图纸资料，并填写移交清单，由双方签收;全部手续完成后签署物业移交确认书。
第9条 物业维修养护
9.1 甲方所支付物业费用中已包含物业维修日常小修费用，该费用按物业总价百分比计算，相关约定详见专用条款。超过物业维修日常小修费用标准的维修项目，乙方需按维修申报程序向甲方申请，列入物业维修日常小修费用的单项单件维修费用(含物件更换费用)标准约定详见专用条款。
9.2 物业大中修和应急专项维修费用由甲方按照大中修维修申报程序向有关部门申请，物业大中修和应急专项维修约定详见专用条款。
9.3 甲方应创造条件，指导、协助乙方推进物业维修信息化管理，提高物业管理水平。
第10条 节能管理
10.1 甲方对乙方节能工作进行指导，配合乙方做好行为节能、管理节能、技术节能等工作。
10.2 乙方应重视物业节能工作，配备专门人员从事节能管理，建立能源资源消耗统计台账和主要用能设施设备台账，积极实施用电需求侧平衡管理，完成市节能监察部门布置的各项节能监察工作，相关约定详见专用条款。
第11条 物业管理服务质量评估
甲方按照相关规定要求，对乙方服务管理质量进行监督评价，并邀请社会专业机构对物业管理服务进行服务满意度第三方测评，相关约定详见专用条款。
第12条 物业管理服务收费计价方式和支付方式
12.1 本物业管理服务费采取包干制或酬金制的方式，具体收费形式在专用条款中约定。
12.2 物业管理服务费用由以下项目构成：
(1)管理服务人员费用;
(2)物业共用部位、共用设施设备的日常运行及维护费用;
(3)物业管理区域清洁卫生费用;
(4)物业管理区域绿化养护费用;
(5)物业管理区域秩序维护费用;
(6)办公费用;
(7)公众责任保险费用;
(8)其他。
各类能耗费用收费计价方式在专用条款中约定。
12.3 乙方按照包干制标准收取物业管理服务费用的，应向甲方公布物业管理服务年度计划、物业管理服务资金年度预决算和物业管理服务资金收支情况，按本合同约定的服务内容和质量标准提供服务，盈余或亏损由乙方享有或承担，具体收费标准详见专用条款。
12.4 乙方按照酬金制标准收取物业管理服务费用的，应向甲方公布物业管理服务年度计划、物业管理服务资金年度预决算和物业管理服务资金收支情况，具体收费标准详见专用条款。
12.5 在本合同履行期限内，如遇政府政策性调价、最低工资和社会保险费基数调整、增设缴费项目等情况，甲乙双方可通过协商，对物业管理服务费作相应调整。
12.6 甲方付款时间以财政拨付时间为准，相关约定详见专用条款。
第13条 履约保证金
13.1 为保证乙方按合同约定的服务质量履行合同，乙方需向甲方提交履约保证金。乙方在合同正式签约并收到甲方首次付款后，按合同总价一定比例的金额向甲方提交履约保证金，相关约定详见专用条款。
13.2 按合同约定考核验收合格后，甲方一次性将履约保证金无息退还乙方，无正当理由逾期不退的，甲方应承担由此而造成的乙方直接经济损失，相关约定详见专用条款。
13.3 履约保证金可以采用支票或者甲方认可的银行出具的保函。乙方提交履约保证金所需费用均由乙方负担。
第14条 违约责任
14.1 乙方违约，甲方可扣除相应的履约保证金。
14.2 乙方按合同约定的质量标准履行管理服务职责而甲方无正当理由逾期支付管理服务费用的，甲方应向乙方支付违约金，相关约定详见专用条款。
14.3 乙方未按合同约定的质量标准履行管理服务职责，但未给甲方造成损失的，甲方可要求乙方整改，乙方在双方协定期限内达到甲方或第三方评估机构认定的管理服务质量标准后，甲方应支付相应的管理服务费用;乙方延迟履行超过30日的，甲方有权解除本合同。
14.4 乙方未按合同约定的质量标准履行管理服务职责，给甲方造成损失的，甲方可要求乙方按实赔偿;因乙方管理服务质量问题导致甲方无法实现合同目的的，甲方有权解除合同。
14.5 因乙方原因导致重大火灾、失窃、泄密等事件的，甲方有权解除合同，并要求乙方赔偿相关损失。
14.6 其他违约责任在专用条款中约定。
第15条 争议解决方式
双方发生争议的，争议解决方式在专用条款中约定。
第16条 附则
16.1 本合同未尽事宜，可经双方协商一致后另行签订补充协议。补充协议作为本合同的组成部分。补充协议内容与本合同不一致的，从补充协议。
16.2 文件送达。甲乙双方应在专用条款中明确双方在履行合同过程中发生文件往来时的送达地址，任何一方的送达地址发生变更时，应及时以书面形式通知另一方。
第三部分 专用条款
第1条 一般规定
1.2 适用于本合同的有关物业管理服务的各类文件规定，包括但不仅限于以下各项：
________________________ 。
1.4 保密事项
签订 ________________________ 保密协议作为本合同附件。
1.5 廉政责任
签订 ________________________ 廉政责任书作为本合同附件。
第2条 物业交接
________________________ 。
第4条 物业管理服务内容和要求
4.1 综合管理标准要求：
________________________ 。
4.2 建筑物管理标准要求：
________________________ 。
4.3 设施设备管理标准要求：
________________________ 。
4.4 保洁服务标准要求：
________________________ 。
4.5 绿化养护和管理标准要求：
________________________ 。
4.6 节能管理标准要求：
________________________ 。
4.7 公共秩序管理标准要求：
________________________ 。
4.8 交通秩序维护与车辆停放管理标准要求：
________________________ 。
4.9 消防防灾管理标准要求：
________________________ 。
4.10 会务及接待服务标准要求：
________________________ 。
第5条 延伸服务
5.1 延伸服务内容：
________________________ 。
5.2 延伸服务标准要求：
________________________ 。
第6条 物业管理服务项目分包
________________________ 。
第9条 物业维修保养
9.1 物业维修日常小修费用。该费用按物业总价 %计算，共计费用 元。单项单件维修费用(含物件更换费用)低于人民币 元，列入物业维修日常小修费用;超过 元的维修项目，列入物业大中修或应急维修，乙方需通过年度维修申报程序向甲方申请。日常小修应做好财务和账目登记，乙方在每个季度第3个月末向甲方出具物业维修日常小修费用使用情况明细表。当年内未使用完的小修费用，纳入次年小修费用继续专项使用。
9.2 物业大中修和应急专项维修：
________________________ 。
第10条 节能管理
________________________ 。
第11条 物业管理服务质量评估
________________________ 。
第12条 物业管理服务收费计价方式
12.1 甲乙双方协商一致采用□包干制□酬金制方式计费收费。
12.2 物业管理服务费用构成和收费标准：
________________________ 。
12.6 支付方式：
________________________ 。
第13条 履约保证金
13.1 合同正式签约并收到甲方付款的 个工作日内，乙方出具合同总价的 %作为银行履约保函。
13.2 甲方无正当理由逾期未退银行履约保函的：
________________________ 。
第14条 违约责任
14.2 甲方无正常理由逾期未支付管理服务费用的，每逾期1天按未付物业费用金额 ‰向乙方支付违约金。
14.6 其他违约责任：
________________________ 。
第15条 争议解决方式
双方发生争议的，可协商解决，或向有关部门申请调解;也可提请上海仲裁委员会仲裁(不愿意仲裁而选择向法院提起诉讼的，请双方在签署合同时将此仲裁条款划去)。
第16条 附则
16.2 文件送达地址
文件送达甲方的地址和邮政编码：
________________________ 。
文件送达乙方的地址和邮政编码：
________________________ 。
附件：
■ 城市住宅区规划原理 ■
《城市规划原理》作为一门理论性考试科目，内容是关于城市与城市发展的知识，城乡规划学科知识，城乡规划体系知识，城市用地与空间布局形成的知识，城乡规划编制的知识，城乡规划实施的知识。其考试大纲如下：
本科目考试的目的是：
考核应试人员所具备的城乡规划理论知识的状况，包括对城市发展及城市规划学科的基础理论，对城乡规划制定、编制、实施等有关的专业理论的了解、熟悉、掌握程度。
1.城市与城市发展
1.1城市与乡村
1.1.1掌握城市和乡村的基本特征
1.1.2熟悉我国城乡社会经济的特点
1.2城市的形成与发展规律
1.2.1了解城市形成和发展的主要动因
1.2.2熟悉城市发展的阶段及其差异
1.2.3熟悉城市空间环境演进的基本规律及主要影响因素
1.3城镇化及其发展
1.3.1熟悉城镇化的含义
1.3.2熟悉城镇化发展的基本特征
1.3.3熟悉我国城镇化发展的历程及当前状况
1.4城市发展与区域、经济社会及资源环境的关系
1.4.1熟悉城市发展与区域发展的关系
1.4.2熟悉城市发展与经济发展的关系
1.4.3熟悉城市发展与社会发展的关系
1.4.4熟悉城市发展与资源环境的关系
2.城市规划的发展及主要理论与实践
2.1国外城市与城市规划理论
2.1.1了解欧洲古代社会和政治体制下城市的典型格局
2.1.2了解现代城市规划产生的历史背景
2.1.3熟悉现代城市规划的早期思想
2.1.4熟悉现代城市规划主要理论发展
2.2中国城市与城市规划的发展
2.2.1了解中国古代社会和政治体制下城市的典型格局
2.2.2了解中国近代城市发展背景与主要规划实践
2.2.3熟悉我国现代城市规划思想和发展历程
2.3当代城市规划的理论探索和实践
2.3.1了解当代城市发展中的主要问题和趋势
2.3.2熟悉当代城市规划的主要理论或理念
2.3.3熟悉当代城市规划的重要实践
3.城乡规划体系
3.1城乡规划的内涵
3.1.1掌握城乡规划的概念
3.1.2熟悉现代城乡规划的基本特点与构成
3.1.3熟悉城乡规划的公共政策属性
3.1.4熟悉规划师的角色与地位
3.2我国城乡规划体系
3.2.1熟悉我国城乡规划法规体系的构成
3.2.2熟悉我国城乡规划行政体系的构成
3.2.3熟悉我国城乡规划工作体系的构成
3.3城乡规划的制定
3.3.1掌握制定城乡规划的基本原则
3.3.2熟悉制定城乡规划的基本程序
3.3.3掌握城乡规划编制的层次及其相互关系
3.3.4熟悉城乡规划编制的公众参与
4.城镇体系规划
4.1城镇体系规划的作用和任务
4.1.1掌握各层次城镇体系规划的作用
4.1.2掌握各层次城镇体系规划的主要任务
4.2城镇体系规划的编制
4.2.1熟悉城镇体系规划编制的基本原则
4.2.2了解各层次城镇体系规划的主要内容
5.城市总体规划
5.1城市总体规划的作用和任务
5.1.1掌握城市总体规划的作用
5.1.2掌握城市总体规划的主要任务
5.2城市总体规划编制程序和方法
5.2.1熟悉城市总体规划编制的基本工作程序
5.2.2掌握城市总体规划编制的基本工作方法
5.3城市总体规划的基础研究
5.3.1掌握城市总体规划现状调查的内容
5.3.2掌握城市总体规划的实施评价内容与方法
5.3.3熟悉城市发展条件综合评价内容与方法
5.3.4熟悉城市发展目标和城市性质的内涵
5.3.5熟悉城市规模预测方法
5.3.6了解城市总体规划的其他专题研究
5.4城市总体规划纲要
5.4.1掌握城市总体规划纲要的主要任务和内容
5.4.2掌握城市总体规划纲要的成果要求
5.5城镇发展布局规划
5.5.1熟悉市域城镇体系规划的内容和方法
5.5.2掌握划定规划区的目的及其划定原则
5.5.3掌握城市结构与城市形态的类型
5.5.4掌握城市空间布局选择的基本方法
5.6城市用地布局规划
5.6.1掌握城市建设用地分类的标准
5.6.2掌握各项城市建设用地间的相互关系及布局要求
5.6.3掌握城市建设用地变化及分布的特征
5.6.4掌握城市用地布局与交通系统的关系
5.7城市综合交通规划
5.7.1熟悉城市综合交通规划的主要内容
5.7.2了解城市交通发展战略研究的要求和方法
5.7.3掌握城市对外交通与城市道路网络规划的要求和基本方法
5.7.4熟悉城市交通设施规划的要求和基本方法
5.7.5了解城市公共交通系统规划的要求和基本方法
5.8城市历史文化遗产保护规划
5.8.1熟悉历史文化遗产保护的意义
5.8.2掌握历史文化名城保护规划的内容和成果要求
5.8.3掌握历史文化街区保护规划的内容和成果要求
5.9其他主要专项规划
5.9.1熟悉城市绿地系统规划的主要内容
5.9.2熟悉城市市政公用设施规划的主要内容
5.9.3熟悉城市防灾系统规划的主要内容
5.9.4熟悉城市环境保护规划的主要内容
5.9.5熟悉城市竖向规划的主要内容
5.9.6了解城市地下空间规划的主要内容
5.10城市总体规划成果
5.10.1掌握城市总体规划成果的文本要求
5.10.2掌握城市总体规划成果的图纸要求
5.10.3掌握城市总体规划成果的附件要求
5.10.4掌握城市总体规划强制性内容
6.城市近期建设规划
6.1城市近期建设规划的作用与任务
6.1.1掌握城市近期建设规划的作用
6.1.2掌握城市近期建设规划的任务
6.2城市近期建设规划的编制
6.2.1掌握城市近期建设规划的内容
6.2.2掌握城市近期建设规划的成果要求
7.城市详细规划
7.1控制性详细规划
7.1.1掌握控制性详细规划的作用
7.1.2掌握控制性详细规划的`内容
7.1.3掌握控制性详细规划的编制方法
7.1.4掌握控制性详细规划的成果要求
7.2修建性详细规划
7.2.1熟悉修建性详细规划的作用
7.2.2熟悉修建性详细规划的基本内容
7.2.3熟悉修建性详细规划的编制方法
7.2.4熟悉修建性详细规划的成果要求
8.镇、乡和村庄规划
8.1镇、乡和村庄规划的工作范畴及任务
8.1.1熟悉镇、乡和村庄规划的工作范畴
8.1.2熟悉镇、乡和村庄规划的任务
8.2镇规划的编制
8.2.1熟悉镇规划的内容
8.2.2熟悉镇规划编制的方法
8.2.3熟悉镇规划的成果要求
8.3乡和村庄规划的编制
8.3.1熟悉乡和村庄规划的内容
8.3.2熟悉乡和村庄规划编制的方法
8.3.3熟悉乡和村庄规划的成果要求
8.4名镇和名村保护规划
8.4.1熟悉名镇和名村保护规划的内容
8.4.2熟悉名镇和名村保护规划的成果要求
9.其他主要规划类型
9.1居住区规划
9.1.1掌握居住区规划的目的与作用
9.1.2掌握居住区规划的内容与方法
9.2风景名胜区规划
9.2.1了解风景名胜区规划的任务
9.2.2了解风景名胜区规划的基本内容
9.3城市设计
9.3.1熟悉城市设计在城市规划中的地位与作用
9.3.2熟悉城市设计的基本理论和方法
10.城乡规划实施
10.1城乡规划实施的主要影响因素
10.1.1掌握影响城乡规划实施的基本因素
10.1.2熟悉公共性设施建设与城乡规划实施的关系
10.1.3熟悉商业性开发与城乡规划实施的关系
■ 城市住宅区规划原理 ■
21.珠江帝景感受江畔艺术之都传世之美
22.百好花园住得好，才是真的好
23.今日寸金买土，明日寸土寸金！
24.到"南洋"，喜洋洋；喜洋洋，到"南洋"--南洋商场
25.汉神百货：创造新新生活
26.通策钱江时代核心时代，核心生活
27.今天抢铺东大街。
28.不忘根的情--重庆百货大楼
29.永恒品质，塑造（兆）美好家园。
30.名品汇聚，名牌基地—一顺德国际商业城。
31.XX（楼盘名称）大牌生活圈，来自于江苏耀都置业。
32.钱塘泌园城市的童话，时尚的沁园
33.广州雅居乐花园国际级品质，国际级选择
34.品质改变生活，细节成就精典。
35.有房有产，幸福永兆。
36.拥有着拥有，让我们的心灵渡个假。
37.中凯城市之光未来之城 梦想之城
38.美之园真的在乎你，真的美之园
39.东方品质，天下雅居。
40.逸墅源于生活，逸墅高于生活。
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■ 城市住宅区规划原理 ■
甲方(委托人)，_________住宅区业主管理委员会
乙方(受托人)，_________物业管理公司
为加强_________住宅区牧业管理，保障区内房屋和公用设施的正常使用权用，为业主创造优美、整洁、安全、方便、舒适、文明的居住环境，根据_________市住宅区物业管理条例(以下简称住宅区条例)及其配套实施细则(以下简称住宅区细则)和市政府有关规定，经双方充分协商，同意签订本招手管理合同，以便共同遵守。合同书面如下，
一、物业管理范围及内容
(一)甲方将位于_________区_________路的_________住宅区范甲方(委托人)，_________住宅区业主管理委员会
乙方(受托人)，_________物业管理公司
为加强_________住宅区牧业管理，保障区内房屋和公用设施的正常使用权用，为业主创造优美、整洁、安全、方便、舒适、文明的居住环境，根据_________市住宅区物业管理条例(以下简称住宅区条例)及其配套实施细则(以下简称住宅区细则)和市政府有关规定，经双方充分协商，同意签订本招手管理合同，以便共同遵守。合同书面如下，
一、物业管理范围及内容
(一)甲方将位于_________区_________路的_________住宅区范围内的物业委托给乙方实行统一管理，综合服务，承包经营，自负盈亏。
(二)管理事项包括，
1.房屋的使用、维修、养护;
2.区内公用设施、设备及场所(地)[消防、电梯、机电设备、路灯、连廊、自行车房(棚)、园林绿化地、沟、渠、池、井、道路、停车场等]的使用、维修、养护和管理;
3.清洁卫生(不含垃圾运到中转站后的工作);
4.公共生活秩序;
5.文娱活动场所;
6.便民服务网点及住宅区内所有营业场所(不含肉菜市场);
7.车辆行驶及停泊;
8.住宅区档案管理;
9.政策规定由物业管理公司管理的其他事项。
二、委托管理原则
以社会效益、环境效益为主，经济效益为辅，相互促进，体现为业主提供优质服务和责、权、利相统一原则。
三、委托管理期限
确定管理目标、经济指示，实行风险抵押经济承包责任制。
四、委托管理期限
委托管理期限为_________年，自_________年_________月_________日起至_________年_________月_________日止。
五、双方责任、权利、义务
(一)甲方责任、权利、义务
1.依照住宅区条例和本合同规定将_________住宅区委托乙方实行物业管理;
2.监督乙方对公用设施专用基金的合理使用，并按公用设施专用基金管理办法付给乙方;
3.按市政府规定的比例提供商业用房(总建设面积的0.5%)_________平方米给乙方，按商品房租金标准租赁租用，并负责办理使用手续;
4.给乙方提供管理用房_________平方米(其中办公用房_________平方米，员工宿舍_________平方米)，按微利房租金标准租用;
5.负责向乙方提供本住宅区工程建设竣工资料一套并在乙方管理期满时予以收回;
6.不得干涉乙方依法本合同规定内容所进行的管理和经营活动;
7.对乙方的管理实施监督检查，每半年一次考核评定，如因乙方管理不善造成重大经济损失，有权终止合同;
8.负责确定本住宅区管理服务费收费标准;
9.委托乙方对违反住宅区条例和住宅区细则以及业主公约的进行处理，包括予以罚款、责令停工、责令赔偿经济损失，以集水、停电等措施对无故不缴有关费用或拒不改正违章行为的责任进行催交、催改;
10.协助乙方做好宣传教育.文化活动和物业管理工作;
11.政策规定由甲方承担的其他责任。
(二)乙方责任、权利、义务
1.根据有关法律、法规，结合实际情况，制订本住宅区物业管理办法;
2.遵守各项管理法规和合同规定的责任要求，根据甲方授权，对本住宅区物业实施综合管理，确保实现管理目标、经济指标，并承担相应责任，自觉接受甲方检查监督;
3.根据住宅区内大、中修的需要制订维修方案，报甲方审议通过后，从公用设施专用基金中支出所需的维修经费;
4.接受甲方对经营管理过程中财务帐目的监督并报告工作，每月胜败甲方和区住宅管理部门报送一次财务报表，每三个月向全体业主张榜公布一次管理费收支帐目;
5.对住宅区的公用设施不得擅自占用和改变其使用功能，乙方如在住宅区内改扩建完善配套项目，须报甲方和有关部门批准后方可实施;
6.乙方须本着高效、精干的原则在本住宅区设置管理处;
7.建立本住宅区物业管理档案并负责及时记载有关变更情况;
8.负责测算住宅区管理服务费收费标准并向甲方提供测算标准与依据;严格按照甲方审议通过的收费标准收取，不得擅自加价。每三个月向区住宅管理部门缴交一次50%商业用房的租金，作为公用设施专用基金的回收;
9.有权依照甲方委托和业主公约的规定对违反业主公约和住宅区管理法规政策的行为进行处理;
10.在管理期满时向甲方移交全部专用房屋及有关财产、全部牧业管理档案及有关资料;
11.开展卓有成效的社区文化活动和便民服务工作;
12.有权选聘专营公司承担住宅区物业管理的专项业务并支付费用，但不得将住宅区物业管理的整体责任及利益转让给其他人或单位
六、管理目标和经济指标
(一)各项管理指标执行_________市住宅区物业管理标准及市、区住宅管理部门规定的各项标准，要求住宅区在乙方接管后_________年内达到_________标准。
(二)确保年完成各项收费指标_________万元，合理支出_________万元，乙方可提成所收取管理费的_________%作为经营收入。
七、风险抵押
(一)乙方在合同签订之日起三日内向甲方一次性支付人民币_________元，作为风险抵押金;
(二)乙方在合同规定的管理目标和经济指标，甲方在合同期满后三日内退还全部抵押金及银行活期存款利息;
(三)如由于甲方过错致使本合同不能履行，由甲方双倍返还抵押金并赔偿乙方经济损失;
(四)如由于乙方过错致辞使合同不能履行，乙方无权要求返还抵押金，并应赔偿甲方经济损失。
八、奖罚措施
1.在各项管理目标、经济指标全面完成的前提下，管理费用如有节余，甲方按节余额_________%奖励乙方。
2.如该住宅区被评为全国、省、市文明住宅小区，甲方分别奖励乙方人民币_________元(全国)、_________元(省)、_________元(市);获得上级部门单项奖或有关荣誉的奖金另订;如在乙方管理期间，由乙方获得的文明小区称号被上级部门取消，则乙方应全部返还上述奖金及银行活期存款利息。
3.如果甲方不完成应负的合同责任，由此而影响乙方承包管理目标和经济指标，或给乙方造成直接经济损失，甲方应当给予补偿或承担相应责任;
4.如果乙方没有完成合同责任或管理目标和经济指标，甲方应当责成乙方限期改正，情节严重的处以人民币_________至_________元的罚款，直至终止合同，经济损失由乙方承担;
5.由乙方管理不善或重大失误，造成住户经济损失或生活严重不便的，应当赔偿甲方或业主及使用人的经济损失(以市住宅主管部门的鉴定结论为准)。
九、合同更改、补充与终止
(一)经双方协商一致，可对本合同条款进行修订更改或补充，以书面合同为准;
(二)合同规定的管理期满，本合同自然终止，各方如欲续订合同，须于期满前六个月向对方提出书面意见;
(三)合同终止后，乙方可参加甲方的管理招标并在同等条件下优先承包管理，但根据住宅区条例和住宅区细则规定被取消优先承包理资格的除外。
十、其他事项
(一)本合同执行期间，如遇不可抗拒的自然灾害(台风、洪水、地震等)，造成经济损失的，双方应相互体谅，共同协商，合理分摊。
(二)本合同自签订之日起生效，附件
(三)本合同正本一式三份，甲、乙双方和区住宅管理部门各执一份，具有同等法律效力。
(四)双方如对合同发生争议，协商不成的，提请市住宅主管部门或区住宅管理部门调解，或由_________中级人民法院裁决。
甲方(盖章)，_________乙方(盖章)，_________
代表人(签字)，_________ 代表人(签字)，_________
_________年____月____日_________年____月____日
签订地点，_________签订地点，_________
附件
附件一，住户手册
目录
一、前言
二、简介
三、物业管理
四、管理费用
五、设备及服务
六、装修管理
七、入住前期的特别服务
八、业主及用户的其它责任
九、保安/安全
十、关于防盗门、窗安装的有关办法
十
一、防火
十
二、清洁
十
三、卫生管理细则
十
四、保险
十
五、常用电话号码
十
六、结语
一、前言
为了便于业主/用户进一步了解小区管理公约的内容及运作情况，管理公司物编写此住户手岫，以供参考之用。小区住户手册根据管理公约而制定，其目的在于保证小区所有精度及用户能有效地使用其购置之物业，而并非对业主及用户加以约束。管理公司将竭诚为各业主用户提供尽善尽美的管理服务。
二、小区简介
小区占地_________公顷，总建筑面积_________平方米，绿化面积_________平方米，绿化率为_________。物业管理公司以现代的意识、全方面的构思服务于业主，使业主在物业管理公司的服务下，充分享受舒适、宁静、祥和的生活，创造出一个温馨、各谐、全新的花园式住宅。
1.按照建设国际化大都市的要求注意提高小区的整体居住环境质量。
2.注意加强物业管理，保持住宅小区建设整体环境和使用功能长久良好。
3.实行超前管理，参照新加坡、香港的屋村式管理，使物业管理奠定良好的基础，以优质高效的服务，得到广大业主的认可。
4.物业管理有限公司小区管理处主要负责如下工作，
(1)管理，具有严格和管理制度，做到违者必罚，奖罚分明。
(2)保安，小区有专门保安力量，实行24小时昼夜值班。
(3)清洁，保洁员定时清扫和清运垃圾，保持小区内地段卫生，做到地面无烟头，无纸屑，地痰迹，无污印，垃圾清运采用塑料袋，以防垃圾清运时再污染。
(4)绿化，负责小区绿化，四季维护树木，花草，修剪花木，维护绿化景观。
(5)车辆交通管理，对机动车辆进入小区加以限制，保持小区宁静的气氛。
(6)有偿服务，代请保姆，代为购物，你订机票，接送孩子，照顾老幼，病残，打扫客户卫生，成立老年活动中心等生活服务系列。
(7)有偿中介服务，代业主出租、出售小区住房。
(8)设立便民的小型超市、便民商店等。
三、物业管理
1.管理公司
根据管理公约的条文，_________物业管理有限公司已被委聘为小区之物业管理公司。
2.管理公司之代表权
管理公司有绝对的权力代表各业主及用户就有关管理本小区之一般事务与政府公共事业机构和团体进行磋商及处理有关问题。
3.公共地方及设施管理
管理公司根据管理公约条文所赋予的权力，将管理及负责所有公共地方、小区结构、电梯、泵房、绿化及其他公共设施及设备之保养、维修及管理。
4.管理职员
为提供完善之管理服务，管理公司雇有专业管理人员及专业维修承造商负责小区一切日常管理及维修事务。请各业主及用户切勿要求任何管理公司职员做个人性质服务，所有管理员工一律不准向业主，租户。住客或任何承造商取管理赏赐或其他利益。
5.建议及投诉
任何人士若对小区环境及管理欲作出建议或投诉，请以书面形式通知管理公司。
6.小区管理处办公时间
小区管理处办公时间为上午9，00-12，00，下午13，30-17，30，在上述时间以外，小区监控中心仍有值班职员为客户服务。管理公司电话(办公时间)，_________;管理处电话(二十四小时服务)，_________。
四、管理费用
1.管理费
管理费乃根据每年度之管理开支预算而制定，计有管理员工薪酬，税收，公共地方水电费、公共地方之清洁费用，公共设施维修费，法律及其他专业咨询费用、小区保险、第三者保险及管理公司酬金等。管理费金额将根据日后实际支出需要而调整，调整前各业主将获预先通知。
2.管理保证金及管理基金
各业主应于验收其单位合格后，立即向管理公司支付数额相当于三个月的管理费用作为履约保证金。同时亦需支付数额相当于三个月的管理费作为管理基金，以支付日常性之管理维修开支。当管理基金不足时，管理公司可发也通知，要求各业主增缴管理基金。各业主不得动用保证金或管理基金，作为抵扣管理公约内所指定各项应付费用。
3.缴付管理费
楼宇管理费于每月10日前缴付，管理公司为各用户专责管理本小区，任何租户延期缴交管理费，管理公司有机根据公约赋予的权力征收利息、催缴手续费用，甚至停止供应水，电及采取适当的法律行动追讨。付款时间，星期一至星期五08，30-20，30;星期
六、星期日及假期09，00-17，30; 付款办法，以支票或现金形式直接交往小区管理处。
4.管理费盈亏
小区之管理公约内订明，如管理费不足以应付各项开支时，各业主须按比例交付不足之数目，如有盈余，则将会拨入下年度帐目。各业主与用户床相互协调使用期间的费用分摊比例，管理公司最终将以物业业主为法定负责人，而不涉入业主与用户之间之关系。
5.管理帐项
管理帐项以实报实销方式处理，收入及支出帐项将按时向各业主/租户通知。各业主在缴足所有应付管理费用的，有权向管理公司索取有关帐单副本作为参考。
6.业权转让
如有更改或转让业权，原业主必须以书面形式通知管理公司，否则仍须负责该单位之管理费用。业权转让时，管理费保证金及管理基金，应按管理公司所指定应办之妥善手续，转让予新业主名下。卖方业主自行安排向买方收回上述做主金及基金。
五、设备及服务
1.电力
各单位都已安装独立电箱、电表及充足的电灯及插座若发现陈旧必须更换，任何电器工程必须由合格(指定)的电器技工进行。
2.供水
小区24小时供应冷、热水。接驳洗衣机修理水嘴的工作必须由合格技工进行。自来水是利用水压输送到各单位的，因此即使是轻微的漏水亦足以引起水浸，外出时必须将水嘴关妥。若因漏水而令小区的公众地方，设施或其他单位业主蒙受损失，该单位的业主必须负责维修及赔偿。
3.煤气
小区24小时保障煤气源供应。接驳供气设备的工作必须由合格(指定)的技工进行。系统若发生泄漏现象，须及时与管理处取得联系以免造成更大损失。
4.电话
小区已铺设电话电缆直达各物业单位，用户可向管理中心吕请接驳及安装电话。
5.电梯服务
小区各楼宇备有先进的电梯，为客户提供24小时服务。
6.公共天线
各单位均高有电视天线插位。若需啬额外的天线插位时，可通过管理处安排保养承办商安装，而费用应由有关业主负担。根据小区公约条文，所有单位均不得安装任何室外天线。
7.消防系统
小区的消防设备含每层设置的消防栓，由管理员24小是值班，监察消防系统的运作。
六、装修管理
1.政府法规、公约条文
用户在室内进行任何工程，必须事前确定该项工程是否抵触有关政府部门之法例及管理公约条文，若所进行工程发生违反法规条文情况，用户须将改变部分恢复原面貌，直至有关方面满意方面的资料，业主可先向管理公司问询。
2.用户在单位内施行各类装修工程必须确保不影响楼宇结构和原有系统，并须书面通知管理处，提交有关装设计图及向有关政府部门申请，待申请批准及缴纳装修按金及第三者保险后，方可开工。
3.装修保证
(1)装修按金--此按金由管理公司按单位面积制定，并由管理公司保存，作为保障装修期内，承办商或其工作人员对小区物业或其他单位造成破坏、损耗、涂污时作适当处理。工程完成后，经管理公司检查完毕，才会按实际情况作全部或部分发还。
(2)第三者保险--为减少在装修时发生意外所导致损失，承办商应购置工程期间第三者保险，金额方面由管理处视其单位及工程大小评定。
4.装修规则
(1)提供足够之保护防御设施予楼宇内之结构、装置、装饰等，避免装修期内有任何损毁。对于桉宇内设备有任何损毁或因缺甜言蜜语防御设施而导致破坏，包括裂痕、污渍等，有关业主需赔偿一切修缮费用。
(2)装修期间不得占用小工内公共地方，为保障其他业主及其他用户的利益，基有任何人士及物业本身各部分受到直接或间接损害，将由有关用户负责及赔偿。
(3)尽量提供足够防御措施减抵装修期内收到之尘埃、噪音和气味等，令小区内其他业主，用户不要受到干扰和感觉不便。
(4)施工现场必须备有紧急医疗药品，必须有足够防火设备，如恶意火简等，以备发生事故时紧急应用。
(5)不得在通道走廊、其他公共地方或跨入其他业主单位进行装修工程。
(6)所有通道走廊或其他公共地方不得放置或储存任何建筑装修物品、工具或废料等。
(7)不可在小区内之消防喉取水作调制混凝土、清洗地方或其他用途。
(8)装修工人必须空着适当的衣服及不得赤足出入工作范围，以防发生意外及有碍观瞻。
(9)所有装修工人在小区范围内必须挂上管理公司发出的工作证，工作证每天四上向管理处登记领取，每天下班时必须交回管理处，如有任何损坏或遗失应立好赔偿，否则严禁进入小区范围内或在物业范围内进行工作。
(10)所有机器、工具、设备、包裹或建筑装修材料等，若要搬离小区范围，必须先填妥管理公司特定出门许可证再经检验始可放行。
(11)装修承造高须对其本身用具、设备及建筑材料等承担保管责任，管理公司概不负责任何损失或遗失。
(12)切勿交混凝土、吵石、瓦砾或其他杂物倒入坐厕或排水渠内。
5.物业外墙
所有用户皆不得适拆、更改或干扰物业外墙及公共地方设备，或改讨任何排水喉管。此外，更不得加高任何招牌、帐篷、窗花、秩笼、花架、天线或将其他物品装置物业外墙上。
发生任何上述违章行为，业主/用户将需承担所修正工程及管理公司额外工作负担费用。
6.装修承造商
各用户所聘的指定装修承造商在进行工程时有任何疏忽而造成公共地方、设施损毁或对其他住户物业构成破环，有关用户必须负责所有赔偿损失，因此在选聘装修承造商时必须小心谨慎。
七、业主及用户的其他责任
1.物业用途限制
各用户不得将其单位用作非法工吵道德或与土地批文.政府用途.管理公约秫等许可告示相抵触的用途。
2.饲养宠物
住户所饲养的宠物，必须在管理处指定地方排汇及做废物处理事宜。
3.噪音气味
为优质环境宁静用户切勿在其室内发出噪音或气味，滋扰其他用户。
4.公众通道
必须优质所有走廊、通道及楼梯畅通无阻。为保护各业主/用户自身安全起见，遇有任何公共走道阻塞时，应立刻通知接待中心。若发现其他用户做出防碍公众利益，阻塞走道等行为，更应主动举报。
5.景观物品
各用户不得在任何公共地方进行洗涤、晾晒、熨烫衣物或其他物品。
6.神位
为保持环境清洁卫生，所有用户禁止在门前或公共地方摆设神位及燃点香烛。
7.电梯服务
严禁使用客梯作送货搬运物品用途，一切物品的运送，必须用管理公司指定的货梯进行。
8.危险物
各业主不得在小区范围内搬运，储存及使用危险、易燃或易爆的物品。
9.铁闸/卷门
各用户不得在其单位大门外或窗口装置不符合管理处规定的不安全合格的铁闸工窗花。
10.营业经商
除非得到管理公司书面批准确，所有用户不得在小区物业的公共范围内摆设任何么用物品或进行各种形式的宣传、经工业品、贩卖活动，包括张贴、派发商品、样品、宣传品等等。各用户及外来访客亦不可在此范围内向其他住户进行派发物品、推销或任何形式的磁扰。
11.法律纠纷
业主或用户在小区物业范围内，因自身问题而引发的法律纠纷及事故，必须自选承担所有法律及经济责任。管理公司基受牵连而须进行额外工作及开销，亦将由相关物业业主/用户承担。
八、保安/安全
1.为保障安全，所有的小区居住的业主及其雇佣人员，均应办理住客证。
(1)办理住客证请与管理处联系，书面写明人员姓名并交一寸照片一张，证件需缴纳押金。
(2)若有人员变动，应及时到管理处发放或注销证件手续。
(3)住客证或临时工作证不慎遗失，请及时报告管理处，并办理补证手续(与开始输时手续相同)
2.大楼进出凭住房证，并于每晚23，00静楼。
3.小区每24小时均有保安人员值班和巡逻，请业主/用户配合保安人员工作以保障所有入住小区住户的安全，并请注意以下几点，
(1)若发现任何可疑人物，请在安全情况下立即通知管理人员或管理处。
(2)对进入大楼的访客将要求做会客登记，每天23，00以后的访客保安人员应先与住户联系，得到允许后方可探访。
(3)房间无人时，请锁好门窗。
(4)无人在室内时，关闭所有电器用具。
(5)不要在禁止吸烟场所吸烟，尤其是在电梯内;在可吸烟场所，应处理好烟蒂和火种。
(6)定期检查，维修电器设备、电线和灭火器等。
(7)发现有不明气体时，不可开关电器包括使用电话，离开单位后，锁好门窗，立即通知管理人员或管理处。
(8)携出大件物品及搬运货物出小区、住宅楼，必须到管理处提出申请并开具出门许可证。办理该手续须凭证户证新自前往办理。
(9)住宅单位用户世勿随便开门给陌生人，开门前必须先从防盗眼辨别访客。
(10)与监近用户互相认识，保持联系，以便朋家能够互相照应。
(11)如遇紧急情况时可直接报警(拨电话110)或直接打电话通知公安局总值班室。
(12)如不幸被贼匪光顾，不应移动、清抹或洗涤任何现场物品。当情况安全后，立即通知管理处。
4.除保安员外，物业亦高有先进保安装置以确保各业主及用户安全。
5.住房保安
各用户如需在其使用单位范围内，自行聘用专职空着制服的私人保安员，必须事先向管理公司作书面申请，详列人员数目，值班时间及所恬单位名称，并须保证这些专职人员不得空着制服在小区公共地方活动，以免造成管理混淆及引起误会。
九、关于业主安装防盗门、窗的有关办法
为了保证业主对其住宅单位的安全需要，管理处允许在各住宅单位安装我方指定的防盗门、窗、并由管理处指定的安装队伍进行安装，规格、样式及颜色由管理处指定，业主自己世勿私自购置指定之外的防盗门窗，以及由指定之处的安装队安装。以上务请业主遵照执行。
十、防火
1.防火措施
小区物业内部装置有灭火设备，用户应熟悉各项设备的位置及使用方法，用户必须紧记除救火外，不得使用消防栓及各种设备作其他用途。
2.防火知识
(1)切勿令电线负荷过量或在同一插座接下来多种电器，例如电炉、熨斗电饭煲或吹风筒等，以免由于负荷过量而导致火警。
(2)请遵照法例法定，切勿在单位内储藏易爆易燃物品，最后离开单位前，检查并保证烟头已熄灭，并把全部还在开动的电器关闭。
(3)易燃及危险性物品应放置在孩童无不触及的地方。
(4)请保持走廊、楼梯及防火通道畅通。
(5)防火门必须保持经常关闭。
(6)如遇到易燃物品气味时，切勿触动任何电器(包括电话、门铃、电动玩具等)开关，小心打开所有窗户，门，让空气流通，然后离开现场及尽快通知管理处。
3.如遇火警时应采取的措施
(1)保持镇定
(2)拨打电话119通知消防局
(3)打破安装在走廊的防火警钟玻璃，按警钟示警。
(4)及时通知小区保安管理员或管理处，如时间许可，应通知监近用户。
(5)如遇到浓烟，应尽量贴近地面，并以湿毛巾覆盖面部。
(6)不要乘搭电梯，应用楼梯逃生。
(7)尽快前往小区地面或空旷地方。
4.防火演习
管理人员将定期进行防火学习及试验各项救火设备。
十一、清洁
管理公司已雇有清洁工人负责保持公共地方清洁，但仍有赖全体用户的通力合作，维持社会公共道德，才可确保地方清洁。用户内部的清洁、卫生、防虫工作，应由用户自行负责，或委托管理公司之指定承包商处理。大楼住房应将其室内垃圾用塑料代包装妥当，摆放在管理处所指定的位置，清洁工人每天将会依时清理，切勿将垃圾堆放在楼内或小区的任何地方。
十二、卫生管理细则
为给业主创造出一个优雅、清静的居住、休闲环境，管理公司物制定卫生管理规定，条例如下，
1.公司将组织大量人力、物力对公共场所、设施进行定期的清理、消毒、维护，发现问题及时解决，使你充分享受舒适安全的生活及居住环境。
2.公司将定期进行消灭"四害"工作，绝不让其滋生、蔓延。
3.请业主勿将废物扔至楼下，应放入楼层或楼外指定垃圾存放处，由清洁工人每天定时打扫、清运。
4.禁止在小区内随地吐痰、乱扔纸屑、果皮等废弃物。
5.禁止在小区建筑上张贴装修、标语、广告等。
6.禁止在公共场所搭建违章建筑。
7.禁止破坏公共设施，保护其清洁、完整。
8.禁止践踏草坪、损害绿化设施。
9.业主装修后的垃圾，请放在室内，由清洁员每日一次进行清理，禁止堆放在楼内或小区街道上。
十三、保险
管理公司已为小区的所有公共设备购置保险，有关保险费将由管理费中预算支付。各用户若认为有需要，可以自行为其单位的室内装置购买保险。
各用户不得做出与小区管理公约相违背的行为，或甚至导致物业保险无效，或令该保险提高之行为，如有此类事情发生，违约用户需对因此而产生的所有开支及损失负。
十四、常用电话号码
夜间值班定，_________火警，119
派出所，_________匪警，110
医院，_________急救，120
十五、结语
为使购买小区的所有业主/住户能享受幽雅、宁静、舒适、安全的居住环境，物制定本住房手册。本手岫所列各条款，纯为业主/住户之利益着想，敬请各位合作。
业主应将手册有关条款告知家中各人，若有任何疑问，请向本公司或管理处查询，本公司将乐意尽力协助。对各位的真诚合作谨致谢意。
并祝各位乔迁之喜，安居愉快。
_________物业管理公司
业主(签章)，_________代表(签字)，_________
物业管理公司(盖章)，_________联系地址，_________
签订地点，_________签订地点，_________
_________年____月____日_________年____月____日
■ 城市住宅区规划原理 ■
摘要：城市规划建筑设计研究单位为城市的规划发展提供各类信息资料，服务城市规划和科技发展，只有不断创新人力资源管理才能满足新时代城市发展的需要，才能提高城市发展水平，并使城市资源得到最大限度利用，更好地服务于城市规划和创新发展。本文从城市规划建筑设计研究单位人力资源管理创新的必要性和重要性论述入手，深入分析目前人力资源管理现状，提出创新人力资源管理的有效对策。
城市规划建筑设计研究单位作为我国城市规划、创新发展不可或缺的组成部分，承担着为广大城市发展提供信息资料的重要任务，其在知识经济时代的重要性日益凸显。随着计算机网络技术的飞速发展，城市规划建筑设计研究单位的工作内容和服务方式也随着时代的发展不断变化，客观上也需要人力资源管理模式不断创新。
对于城市规划建筑设计研究单位而言，人力资源是指掌握城市建筑规划专业知识和技能，具备服务城市发展能力的综合素质或具备较强的科技创新背景知识的工作人员，通常称作研究员。他们是城市发展中最活跃的因素，具备较强的能动性、稀缺性、个体独立性和可控制性，这就需要城市规划建筑设计研究单位管理者有针对性地进行人力资源管理，以使各建筑规划研究员的主观能动性得到最大限度发挥，实现城市自身创新发展的目标。
1、创新人力资源管理适应城市时代发展的需求。随着信息时代的到来，城市中的所有企事业单位对信息的需求日益提高，为满足服务对象个性化和多样化的需求，将城市的信息保障功能发挥到位，客观上要求各研究员必须以用为中心，全面掌握城市发展中所有单位的个性化需求，主动为用户提供高质量的信息服务，这样才能使城市应有的价值得到发挥，才能提高城市的建设水平和服务质量。从这一角度不难看出，创新城市规划建筑设计研究单位人力资源管理十分必要。
2、创新城市规划建筑设计研究单位人力资源管理是确保人才稳定的有效手段。新形势下，城市规划建筑设计研究单位已从传统的管理手段过渡到自动化、数字化、网络化的现代管理手段，所有的工作人员作为城市规划工作的主体，是知识和智力的载体，对于城市的生存和发展具有不可替代的作用。只有不断创新单位人力资源管理才能使广大城市员主动发挥他们的聪明才智，并积极参与到城市的各项管理工作中。这也是城市规划建筑设计研究单位留住高学历、高层次人才的有效手段，从而确保人员的.稳定性。
3、创新城市规划建筑设计研究单位人力资源管理是提升工作水平的现实需要。新形势下，城市规划建筑设计研究单位的服务模式和服务功能定位在提供专业知识和信息资源的加工上，作为专业人才，只有得到充分的激励，并使成就需求、求知需求和尊重需求得到满足，才能使他们立足于城市的职能发挥和未来发展，不断提升自身知识和专业技能，积极参与各种教育培训，多种渠道提升自己，这样才能使城市的未来功能得要有效发挥，并为城市的未来发展创造条件。
为适应新形势下城市规划建筑设计研究单位发展的现实需要，管理层开始认识到人力资源的重要性，所以在内部引入了相应的考核机制和奖惩机制，促使人力资源管理工作有了较大的改观，但是由于多种原因的影响，目前很多建筑设计研究单位人力资源管理仍然存在诸多的问题，主要表现在如下方面：
1、缺乏合理的人才引进机制。由于目前很多城市规划建筑设计研究单位缺乏科学的人力资源引进和配置规划，导致人员引进存在着随意性，人员配置的不科学性。此外，目前，很多单位工作人员的专业集中在文科，学历集中在专科或本科，性别集中在女性，这就暴露出城市规划建筑设计研究单位研究人员知识结构的不合理和性别结构的不合理，在很大程度上限制了这一类研究单位职能的发挥和未来的持续发展。
2、缺乏科学合理的岗位配置机制。目前，很多城市规划建筑设计研究单位缺乏对岗位设置的研究，未充分考虑具体岗位的业务需求与能力需求是否匹配，更未考虑到城市未来发展的长远需求。
3、缺乏完善的考核机制和激励机制。城市规划建筑设计研究单位作为事业单位，应推行绩效工资，通过有效的考核，来发挥绩效工资的杠杆调节作用，但是，由于长时间保持着“大锅饭”的分配方式，使得绩效工资的推行一度停留在表面。具体体现在缺乏科学的考核办法，无法对每位研究人员进行量化考核，奖励性绩效工资自然也未能按劳分配、按贡献分配。所以，很多研究人员抱着干多干少一个样的想法，缺乏工资的积极性和主动性，使得工作大打折扣。
1、科学规划人才引进和岗位配置。要着眼于城市规划建筑设计研究单位的未来发展，科学地对人才需求和岗位配置情况进行规划，要注重人才知识结构、年龄结构、性别结构的合理，注重知识性人才、创新性人才的引进。并根据岗位特点和人才综合素质情况合理进行岗位配置，确保人才素质满足岗位现实需求和未来发展的长远需要。
2、建立和完善科学的考核和激励机制。科学合理的评估体系应该是重绩效、轻资历，促使员工将自己所掌握的知识和潜能运用到为组织增效的实际活动中去。这就要求城市规划建筑设计研究单位在进行评估考核体系设计时，把考勤情况，岗位工作情况、目标完成情况以及德能勤绩廉的现实表现全部纳入考核评估项目之中，在此基础上，设定公平合理的考核评价办法，并根据考核结果进行奖励性绩效工作分配，这样才能通过杠杆调节作用调动研究人员的工作积极性，才能使人力资源优势得到最大限度地发挥。这是确保城市资源得到充分利用，更好地服务教学科研，增强核心竞争力的关键所在。
参考文献：
[1]唐代盛,李敏,边慧敏.中国社会组织人力资源管理的现实困境与制度策略[J].中国行政管理,(01).
[2]张琼英.事业单位人力资源管理存在的问题及对策[J].中国外资,(02).
[3]唐贵瑶,魏立群,贾建锋.人力资源管理强度研究述评与展望[J].外国经济与管理.2013(04)
[4]陶宇.人力资源管理团队绩效评价与对策——基于人力资源审核模型[J].企业经济.2013(03)
■ 城市住宅区规划原理 ■
甲方：____（物业管理公司、受托方）
乙方：____（房屋出售单位、委托方）甲、乙双方根据常政发[1994]107号文颁发的《常州市市区住宅区物业管理暂行办法》要求，议定以下条款共同信守。
一、房屋管理
（一）乙方根据市____文件规定将____新村住房共计____套____平方米（建筑面积）出售给职工个人（说见清册），现委托由甲方管理并按本合同第三条款规定向甲方支付委托管理费。
二、房屋修缮
（一）甲方负责乙方委托房屋共用部位及设施的维修及日常养护，保证房屋共用部位设施的完好和正常使用。
（二）托管房屋室内自用部位的正常零修若委托甲方负责，费用由购房人自理。
三、托管费用
（三）甲方对托管房屋共用部位设施提供及时的维修、养护。若因甲方维修不及时等原因造成不良后果的，由甲方承担责任。
四、其它
（一）为了便于托管房屋的管理和维修，乙方将有关房屋档案、图纸及其它技术资料移交给甲方存档备查（合同终止，一并返回）
（二）遇有人力不可抗拒的自然灾害造成房屋损坏、倒塌等、非甲方责任。
（三）其它约定：____________________
备注：
（一）本合同在签订后到“房屋共用部位设施维护基金”到位之日起生效。
（二）本合同有效期____年____月____日至____年____月____日止。
（三）本合同一式三份，甲乙双方各执一份，一份报市物业主管部门备案。
（四）本合同适用优惠和补贴出售两类房屋。
甲方：____（公章）
乙方：____（公章）
法人代表：____
法人代表：____
经办人：____
经办人：____
合同签订日期：____年____月____日
■ 城市住宅区规划原理 ■
甲方（委托人）：_________住宅区业主管理委员会
乙方（受托人）：_________物业管理公司
为加强_________住宅区牧业管理，保障区内房屋和公用设施的正常使用权用，为业主创造优美、整洁、安全、方便、舒适、文明的居住环境，根据《_________市住宅区物业管理条例》（以下简称住宅区条例）及其配套实施细则（以下简称住宅区细则）和市政府有关规定，经双方充分协商，同意签订本招手管理合同，以便共同遵守。合同书面如下：
一、物业管理范围及内容
（一）甲方将位于_________区_________路的_________住宅区范围内的物业委托给乙方实行统一管理，综合服务，承包经营，自负盈亏。
（二）管理事项包括：|中华勵志网|zhlzw|
1．房屋的使用、维修、养护；
2．区内公用设施、设备及场所（地）［消防、电梯、机电设备、路灯、连廊、自行车房（棚）、园林绿化地、沟、渠、池、井、道路、停车场等］的使用、维修、养护和管理；
3．清洁卫生（不含垃圾运到中转站后的工作）；
4．公共生活秩序；
5．文娱活动场所；
6．便民服务网点及住宅区内所有营业场所（不含肉菜市场）；
7．车辆行驶及停泊；
8．住宅区档案管理；
9．政策规定由物业管理公司管理的其他事项。
二、委托管理原则
以社会效益、环境效益为主，经济效益为辅，相互促进，体现为业主提供优质服务和责、权、利相统一原则。
三、委托管理期限
确定管理目标、经济指示，实行风险抵押经济承包责任制。
四、委托管理期限
委托管理期限为_________年，自_________年_________月_________日起至_________年_________月_________日止。
五、双方责任、权利、义务
（一）甲方责任、权利、义务
1．依照住宅区条例和本合同规定将_________住宅区委托乙方实行物业管理；
2．监督乙方对公用设施专用基金的合理使用，并按公用设施专用基金管理办法付给乙方；
3．按市政府规定的比例提供商业用房（总建设面积的0．5％）______
■ 城市住宅区规划原理 ■
为加强住宅区各类物业管理，保障本住宅区物业的安全与合理使用，维护住宅区的公共秩序，创造良好的生活环境，同意签订本公约，并共同遵守。
一、本住宅区情况
1.地点＿＿＿＿区＿＿＿＿路；
2.总占地面积：＿＿＿＿平方米；
3.总建筑面积：＿＿＿＿平方米，其中：住宅＿＿＿＿平方米，非住宅＿＿＿＿平方米（商业用房＿＿＿＿平方米，（商业用房＿＿＿＿平方米，其他＿＿＿＿平方米）；
4.楼宇＿＿＿＿栋＿＿＿＿套；其中：高层楼宇＿＿＿＿栋＿＿＿＿套，多层楼宇＿＿＿＿栋＿＿＿＿套；
5.业主数量：＿＿＿＿个；
6.管委会财产：
（1）公用设施专用基金；＿＿＿＿元；
（2）物业管理用房＿＿＿＿平方米，其中：管委会＿＿＿＿平方米，物业管理公司＿＿＿＿平方米；
（3）商业用房＿＿＿＿平方米；
（4）其他；
7.公用设施及公共场所（地）状况：
（1）道路：车行道＿＿＿＿平方米；人行道＿＿＿＿平方米；
（2）园林绿化地面积：＿＿＿＿平方米；
（3）教育设施：中学＿＿＿＿所，建筑面积＿＿＿＿平方米；小学＿＿＿＿所，建筑面积＿＿＿＿平方米；幼儿园＿＿＿＿所，建筑面积＿＿＿＿平方米；
（4）文体设施：文娱活动中心＿＿＿个，建筑面积＿＿＿平方米；网球场＿＿＿个，占地面积＿＿＿＿平方米；门球场＿＿＿＿个，占地面积＿＿＿＿平方米；游泳池＿＿＿个，建筑面积＿＿＿平方米；儿童游乐场所＿＿＿个，占地面积＿＿＿＿平方米；
其他：a、
b、
c、
（5）路灯＿＿＿＿盏；庭园灯＿＿＿＿盏；其他为灯：a、b、
（6）污水检查井＿＿＿＿个，排污管＿＿＿＿米；雨水检查井＿＿＿＿个，雨水管＿＿＿＿米；化粪池＿＿＿＿座；明沟＿＿＿＿米；暗沟＿＿＿＿米；
（7）消防水泵头接口＿＿＿＿个；
（8）停车场＿＿＿＿个，总占地面积＿＿＿＿平方米，车位＿＿＿＿个；
（9）综合楼＿＿＿＿座，建设面积＿＿＿＿平方米，其中：a、b、
（10）肉菜市场＿＿＿＿个，建筑面积＿＿＿＿平方米；
（11）邮电局（所）＿＿＿＿个，建筑面积＿＿＿＿平方米；
（12）影剧院＿＿＿＿座，建筑面积＿＿＿＿平方米；
（13）医院＿＿＿＿座，建筑面积＿＿＿＿平方米；
（14）其他：
以上所有公用设施和公共场所（地0有＿＿＿＿、＿＿＿＿、＿＿＿＿项已竣工音乐会使用，有＿＿＿＿、＿＿＿＿、＿＿＿＿项尚未竣工或交会使作，预计＿＿＿＿年＿＿＿＿月可交会使用。w
8.其他事项：
（1）
（2）
（3）
二、业主大会召集和决定住宅区重大事项的方式
1.业主大会的召集：
（1）第一次业主大会在住宅交付使用且入住率达到50%以上时，由区住宅管理部门会同开发建设单位或其委托的物业管理公司按法定程序和形式召集，先举产生管委会。
A.由区住宅管理部门牵头与开发建设单位或其委托的物业管理公司组成业主大会筹委会（以下简称筹委会），筹委会可邀请市住宅主管部门及其他有关部门、单位的人员参加；
B.筹委会根据有关法规规定，在充分征求业主的意见后提出管委会员候选人名单，并作发大会议程、资料准备等工作；
C.筹委会在业主大会召开十四天前的士大会召开日期、地点、内容、方式程序及筹委会候选人名单街头住宅区内公告‘
D.筹委会主任按规定的程序主持业主大会，选出第一届筹委会，完成大会各项议程；
E.第一届筹委会产生后，经市政府社团登记部门核准登记成立，依法行使各项权利；
F.住宅所有有投票权的已入住业主，均应按筹委会公告要求，按时出席业主大会，参加投票，行使法定权利，承担法定责任；
G.各业主明白如不出席业主大会并参加投票表闪，将由自己承担由此而产生的一切后果。
（2）管委会成立后，负责召集此后的业主大会，并每个至少召开一次。
经持有10%以上抽标权的业主提议，管委会应于接到该项提议后十四天内就其所指明的目的如开业主大会。
管委会应于如开业主大会七天前将会议地点、时间、内容、方式及其他事项予以公告。
业主大会由管委会主任主持，如管委会主任缺席，则由管委会副主任主持。
2.业主大会必须有已入住业主中持有50%以上投票权的业主出席才能举行；如经已入住业主中持有50%以上投票权的业主决定，可以推迟召开业主大会。
3.业主大会的出席人数达到法定人数时，在会上是出的一切事项，由出席会议的业主表决，以过半数通过。表决可采用书面投票或其他形式。如遇票数相等，则会议的主持人除可投一票普通票外，还可投一票决定票。
4.大会投票实行住宅房屋一户一票；一百平方米以上的非住宅房屋第一百平方米的建设面积为一票，一百平方米以下有房地产权证书的非住宅房屋每证一票。
5.在业主大会上，业主应亲自或笋代表投票。委托代表投票，必须于会议召开前一天或管委会主任批准的时间内，向管委会出具授权委托书，否则该项委托无效。授权委托书必须有业主签字。如业主为法人，则须盖该法人公章。
6.业主可以一栋或数栋楼房为单位，推选楼长，作为推选人的共同代表，参加业主大会，并行使业主的其他物业管理权利。
三、业主的权利、义务
■ 城市住宅区规划原理 ■
甲方：_________计划财务部
乙方：_________物业服务中心
为进一步做好学院的物业管理，物业服务工作，需明确甲，乙双方的责任、权利、义务，立此合同，以供双方共同遵守。
一、管理服务的范围：负责除学生生活服务中心辖区以外区域，空间的各项物业服务，管理工作。
（一）全院的供电供水服务管理。
（二）绿化，美化，保洁服务管理。
（三）高职中心楼住宿学生的服务管理。
（四）向学院交纳管理费用。
（五）医务室，收发室，接送教工子女入托上学服务管理。
（六）水电，校产维修服务管理。
（七）文印部，储蓄所，招待所，学院快餐厅等原物业下属实体的服务管理。
二、服务管理项目应达到的要求及服务管理费用。
（一）服务区内应经常保持卫生，清洁，院内垃圾及时清运，下水管道及时疏通，达到师生满意。此项总费用为_________万元（包括劳务费及卫生工具费_________万元，_________万元垃圾清运费，_________万元管道疏通费及化粪池窨井清污）。
甲方进行经常检查，用户经常性监督。满意率为_________％不奖不罚；_________以下，给予_________元以内罚款；_________％以上，给予_________元以内奖励。如乙方达不到要求或工作完成突出，视具体情况，每次在_________元以内予以奖惩。
（二）院内现有绿地，草坪，树木等的日常维护，花木的调整移栽，节日及要求时，院内集中摆放盆景等，现有绿化面积约_________万平方米，种植树木约_________株，管护费用_________万元（包括全部劳务费，工具费等）。院内花草树木成活率达_________％以上，及时浇水灭虫修剪、整治，因管理不善，出现死亡，按面积大小、树木棵数，除重新载植外，另给予成本费用_________倍以内罚款。满意率为_________％不奖不罚；_________％以下，给予_________元以内罚款；_________％以上，给予_________元以内奖励。
（三）收发室服务全院师生，保证发送及时无差错，假期中，每周不少于_________次发送报纸信件等，总费用_________万元。满意率为_________％不奖不罚；_________％以下，给予_________元以内罚款；_________％以上，?给予_________元以内奖励。
（四）医务室，保证为师生24小时值班服务，做好学生的体检工作，重病号的转送工作，办理公疗人员的有关手续，全院的卫生宣传，防疫工作等。服务费为_________万元/年，学生体检另付费用。要求医务室建立正规财务帐。
（五）宇通车接送教工子女上学，每天必须按时，不丢不掉学生。接送保证每天不少于_________次，服务费共_________万元（包括司机工资，汽油费，养路费，_____费，_____维修费等全部费用。如遇国家政策作重大调整，则其费用作相应增减。现里程为_________公里）。每学期向学生家长征求一次综合意见，测评，满意率低于_________％者，给予_________元以内罚款；满意率高于_________％者，给予_________元以内奖励。其它方面按《南阳理工学院_____管理办法》执行。
（六）学院仓库保管。应按学院关于《仓库管理办法》执行，按照学院下达购置计划，做到物美价廉。损耗乙方负担，劳务等相关费用_________万元。
（七）供电服务管理，供水服务管理，应做到供电供水及时，保证师生员工的正常学习、工作、生活用水用电。
（八）做好高职中心楼住宿学生管理服务工作（住宿人数由甲乙双方共同核定），每生每年拨付_________元，实习不住校而留有床位的学生，每生每年拨付_________元。
（九）学生管理
1.加强学生日常基本道德行为规范的教育和管理。
（1）严格按照《南阳理工学院学生操行成绩评定细则》修订稿的要求，抓好学生操行评定工作。
（2）采取有效措施，使学生不文明率年均控制在_________％以内。
2.加强学生纪律教育，严肃处理_____学生。
（1）要采取有力措施，使_____率年均控制在_________％以内。
（2）对_____学生的处理，要及时准确地做好原始材料的调查取证，坚持在事实清楚，证据确凿，定性准确，处理恰当，手续完备（本人检查，证言等）的基础上，写出书面处理意见（含错误事实，性质，参加研究人员和处理结果等）。
（3）严禁对_____事件隐瞒真情，弄虚作假，不及时处理或不上报。
（4）每幢宿舍楼每晚要有专人值班，保证新生报到，每学期开学和系一起安排学生住宿，定期检查学生晚归和外宿，将晚归和外宿学生名单一式两份报学生工作部及学生所在系，并协助查处和处理。
（5）谨防重大恶性事件发生，若发生重大恶性事故，除承担相应的责任外，每次处以_________元以下的罚款，并予以通报批评。
3.狠抓学生干部队伍的教育和管理，每学期对所有学生干部进行一次集中培训和一次考评，及时清除不合格，_____的学生干部。
4.服务热情，态度和蔼。若服务人员与学生谩骂，打架，视情节轻重一次罚款_________元。
5.保持学生公寓内务整洁，环境干净，培养学生讲卫生的良好习惯，保持学生公寓的卫生状况良好。检查不合格，每次每栋处以_________元以下罚款。学生测评满意率在_________％，不奖不罚；每低于一个百点罚款_________元，每高一个百分点奖励_________元。
（十）及时足额向学院交纳管理费_________万元（酒楼以后的改造，装修等费用由乙方负担）。
（十一）关于校产，水电等维修工作：全年水电及校产维修费_________万元按月拨付（含液化气站维护，运行费，_________元以下现有设施的维修，单项_________元以下的新建和改造）。若不能及时维修或维修质量较差，视检查情况，每次给予_________元以内处罚。（维修范围另行界定）满意率为_________％不奖不罚，否则给予_________元以内奖罚。
（十三）若乙方出现重大责任，安全事故，除给予经济处罚外，还要追究相应责任。
三、甲方的责任、权利、义务：
（一）为乙方开展服务管理提供必要的设施，条件。
（二）固定性的劳务费，每月按时拨付。
（三）对于大宗购置，甲方应监督乙方的招标工作。
（四）对于物资采购等事宜，甲方应及时督查。
（五）甲方有权从拨付的劳务费中扣缴应缴的费用。
四、乙方的责任、权利、义务
（一）对于双方认定的目标要求，乙方应全力组织实施。
（二）乙方有责任更新学生食堂的餐厨具，以改善卫生状况。
（三）经甲方同意，乙方有权利用学院的名义，在院内外依法进行经营活动，但一切责任由乙方负责。乙方自筹资金所建房屋，自购设备，乙方具有其所有权和处置权。
（四）乙方在力所能及的条件下，参加院内维修等项目的竞标。
（五）上级有关部门到乙方检查工作等事宜，乙方应承担相应的责任和义务。
五、违约责任
合同条款甲乙双方共同遵守，除人力不可抗拒外，不得单方解除合同，否则视为违约，则应追究违约责任。
六、其它
（一）甲方对乙方各项管理服务工作进行经常性监督检查，并严格兑现奖惩。年终综合考评，结果优秀者，再给予_________元以内的奖励。
（二）合同有效期：_________年_________月_________日?_________年_________月_________日。
（三）本合同一式四份。
甲方（盖章）：_________乙方（盖章）：_________
_________年____月____日_________年____月____日
■ 城市住宅区规划原理 ■
[关键词] 普通居住小区 规划设计 思考
[Abstract ] as China city the increasing growth of population, housing problem has been the Chinese people care about one of the focus issues. Ordinary residential area increased, some residential planning and design can not meet people's basic needs, not humanized design problems need to be solved. I am now ordinary residential planning and some problems in the design are analyzed, on how to plan the design humanity spread out to think, put forward some solutions. Hope Chinese ordinary residential area can realize "people-oriented", let people to improve the quality of life.
[ Key words] ordinary residential area; planning and design; thinking
中图分类号：TU984 文献标识码： A 文章编号：
进入二十一世纪，中国住房商品化程度不断提高，大多数普通收入的老百姓住进了普通的居住小区。因此，普通居住小区规划设计的好坏将影响到大多数城市居民的生活质量以及身心健康。如何让普通居住小区规划设计更加人性化，让人们在舒适、安静、舒心的环境好好生活是值得每个城市建设者思考的问题。
在中国房地产高速发展的近十几年里，居住小区布满城市的各个地方。高档的居住小区因为其卖价高，经济效益凸显，所以在规划设计时，开发商也往往对方案优中选优，小区的各种功能和配套比较齐全，规划设计相对人性化。而普通居住小区的规划设计，在各个方面，如配套、舒适度、环境等就差得多，甚至有时达不到基本的居住生活要求。如何在有限的条件下，更好的满足人们的居住需求，这是城市建设中需要不断探讨、改进，甚至有时需要相关部门严格监管才能做到的，只有做好普通小区才能真正实现让老百姓“安居乐业”。
1、现阶段，一些普通居住小区通常存在的问题。
1.1住宅内部平面布局不合理。
住宅内部平面布局应该符合人的生活活动规律，具有较好的舒适性、方便性、安全性，使住宅的动静功能分区得到较多的体现。现在普通居住小区户型中有的客厅、卧室、卫生间、厨房采用不规则形状设计，浪费面积。各功能区，在采光、通风、节能等的设计考虑不周。有的小区为了降低成本，住宅高度达到八层九层却不安装电梯；将高层住宅中的电梯数量压缩，使得居民上下楼非常不方便；甚至为了加大销售面积，刻意压缩公共楼梯间的面积，让建筑的使用功能大打折扣。
1.2小区建筑高密度，使其失去一些应有功能。
中国城市人口密度高，用地紧张，居住高密度不可避免。但有些小区在规划设计时，多层楼间距两米，高层楼间距三四米，连居住中最基本的私密性都无法解决，更别说绿化、通行、运输、停车等其他要求。对于一个人们长期居住的环境，日后的不便使得生活品质受到影响。今后小区的发展也无任何空间。
1.3环境和配套的不足，人们社交空间狭窄。
普通居住小区有些绿地面积很少，有时因小区没有停车场的设计，很少的绿地也被开辟为停车位。健身活动的空间少，有些小区根本没有。基本的安保，节能，绿化等服务和智能系统设计不到位，给使用中的居民带来很多不便。规划设计中过分的压缩公共活动社交空间，也没有采取一些恰当的方式在规划中弥补，居民生活舒适度下降。环境和配套的不足，让生活在钢筋水泥中的人们身心疲惫。
2、对普通居住小区规划设计的思考。
2.1住宅内部布局应当合理化、人性化
居住在人们的生活中占据着重要的位置，在有限的面积中如何合理规划布局，让每套房屋在实用的同时具有舒适性、方便性和安全性，还应该具有可发展性，便于在今后二十年三十年以及更长的时间里对其进行改造和提高。在设计中突出“以人为本”的理念，让人居住其中身心舒畅。房屋内部在有限的面积下，应当尽量较好的利用面积，使各功能分区合理，特别是对采光、通风、节能等的要求多加考虑。
2.2合理规划建筑密度，保证居住基本需求
小区的建筑密度，应当本着“以人文本”的原则，保证居住中最基本的私密性的要求。其次，还要保证通行、绿化、活动空间等要求。只有合理规划建筑密度，才能保证普通居住小区有充足的日照，清新的空气，良好的通风，这些都是人们健康生活必不可少的。在建筑的配套设备设计，如电梯、楼梯间等，都应当按照相应规范进行，从居住的合理、人性、舒适出发，这样才能符合人们的基本需求。
2.3多方式的增加绿地
在城市中由于土地的限制，小区中的绿地十分有限。在规划设计时，应当采取多种方式实现人们居住的一般需求。在设计时，除了楼前楼后的花园绿地，在土地有限的情况下，我们可以采取绿地的立体设计。可以在建筑的屋顶、墙面，停车场的屋顶等地方种植花草，甚至每家阳台都设计一些种花的花槽，让每户居民有一个可绿化的空间，这对居民来说既是环境的需要，也是人们身心的需求。这些年一些地区的尝试，的确取得了良好的效果。不但美化了环境，还具有节能等作用。
2.4多方位的节能设施设备的使用
普通居住小区在设计时，由于考虑只是一般居民的需求，所以相应的配套设施有限，节能设备的使用更加有限。实际上，在居住小区运用一些节能的设备设施，有时可能就是一个小小的生活方式的改变，对长期居住的人们来说会长时间受益。如太阳能系统，在北方由于日照时间长，太阳能更是一次安装多年受益；家庭节水系统，安装这一系统，每家的水由于可以二次利用，每家的用水量可以节约一半以上；垃圾分类处理等等。如果普通的居住小区都能认真考虑节能设备设施的使用，不论从居民生活角度还是从国家节能的角度都是有利的。
2.5扩展人们的活动和社交空间
普通居住小区的人们在小区中健身聊天，是人们生活中重要的部分。特别是对于老人和孩子，这一点尤其重要。在小区中如何在有限的条件下扩大活动和社交空间，是需要设计者仔细琢磨和考虑的。如在一定条件下，可以综合考虑健身、绿地、社交等功能。在一块地皮上实现有亭台楼阁和绿色的藤蔓花草结合，再设计安装一些健身的器材等等，达到综合利用，实现综合功能。我也曾看到城市市中心一独立商住两用的综合楼宇，利用商场顶层与住宅层连接的屋顶空间，设计空中花园；还有一用地十分有限的独立住宅，设计时在楼梯间的部分采用每两层设计一活动层，也起到了弥补的作用。
2.6政府相关部门的监管
普通住宅小区与普通老百姓的生活息息相关。在对普通居住小区的规划、设计审查时，相关部门应当严格执行国家的相关规定和规范，要让不符合规范的小区在图纸阶段就被拿掉。各个地方也应当根据本地方的特点和当地人们的生活方式制定一些符合当地情况的规范和标准，还应当一定程度上考虑人性化的要求。只有政府部门严厉监督，普通居住小区规划建设的合理化、人性化才能顺利进行。
2.7提高设计者综合水平
对于普通居住小区，设计者是这个小区的灵魂人物。在设计中，是要追求经济利益，还是看重小区人们今后几十年的生活环境。这时，提高小区设计者的职业道德就十分重要。其次，越是普通的居住小区，相对资金少，用地紧张，怎样在有限的条件下达到良好的设计效果，这就需要设计者不断提高业务水平，多动脑筋，才能拿出更别致实用的设计。
3、结束语
让普通居住小区规划设计人性化，真正在小区中普遍实现是一个比较复杂的课题。但是只有我们不断提高规划设计水平，用创新的思维来利用我们有限的空间，在有限的空间快乐的生活，是每个居住者的心愿，也是设计者的心愿。只有我们全方位的考虑，不同部门的协作，才能真正实现。只有做好了这些，才能让普通居民安居乐业。
参考文献：
■ 城市住宅区规划原理 ■
(1)城镇体系调查，主要是为了确定所规划城市在城镇体系中的()以及未来发展的潜力优势。
A. 位置
B. 作用和地位
C. 规模等级
D. 城市化水平
(2)制定城市、镇控制性详细规划的基本程序中。组织编制机关将规划草案予以公告，并采取论证会、听证会或者其他方式征求专家和公众的意见，公告的时间不得少于()日。
A. 7
B. 15
C. 2
D. 30
(3)下列属于城镇型行政区通名的是()①省;②市;③市辖区;④自治区;⑤县;⑥直辖市;⑦乡;③镇;⑨特区
A. ①③④⑤⑦⑧
B. ①⑤⑦
C. ②⑤⑦⑧⑨
D. ②③⑤⑧
(4)下列有关中国古代都城的表述，哪项是不正确的()
A. 唐长安城的居住区组织采用坊里制
B. 唐长安城的`皇城位于城市的北部
C. 元大都城的皇城居于城市的正中
D. 明清皇室建筑日、月、地坛位于北京城外
(5)下列哪些内容不属于城市总体规划的强制性内容()
A. 城市建设用地开发强度
B. 城市基础设施和公共服务设施用地
C. 城市建设用地的发展规模
D. 城市规划区范围
(6)城市的特色与风貌体现在()
A. 社会环境方面和物质方面
B. 社会环境方面和经济环境方面
C. 经济环境方面和自然环境方面
D. 自然环境方面和物质方面
(7)下列不属于城市总体布局遵循原则有()
A. 城乡结合、统筹安排
B. 功能协调、结构清晰
C. 分期建设、留有余地
D. 城乡一体，统一规则
(8)规划城市人口超过多少万人口的城市，应控制预留设置快速轨道交通用地()
A. 50万
B. 100万
C. 200万
D. 300万
(9)根据国家标准《城市规划基本术语标准》，城市规划是指()
A. 不同层级的城市规划行政主管部门之间的职能分配及行政管理过程的结构，但就城市规划行政体系而言，城市规划作为政府行为
B. 既是一项社会实践，也是一项政府职能，同时也是一项专门技术
C. 对一定时期内城市的经济和社会发展、土地利用、空间布局以及各项建设的综合部署、具体安排和实施管理
D. 围绕着城市规划工作和行为的开展过程所建立起来的结构体系，也可以理解为运行体系或运作体系
(10)城市用地分为()大类。
A. 十
B. 九
C. 八
D. 七
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