商业综合体运营方案(集锦12篇)_商业综合体运营方案

深圳市德思勤投资咨询****

二○○七年六

第一阶段是整个推广过程的背景和基点；

主题深化阶段的目的是提升公司的专业形象

公司品牌与项目的结合，进一步强化了公司在城市综合体领域的领先地位

都市综合体计划执行总纲

项目对接项目对接项目对接

第一阶段：德勤·城市综合体与公司品牌推广

第二阶段：话题深化

线索：都市综合体的概念推广

线索：城市综合体市场细分的案例研究

注：中间穿插采访（详见附件）

第三阶段

德勤·城市综合体品牌整合及开发商项目广告（区域项目）

旧城改造下的城市综合体、商业综合体、综合体、地铁综合体、旅游综合体

老综合体项目——皇岗村改造优秀世纪城项目

商业综合体项目：南油购物园、华润中心、宝安区改造综合体、长沙天健芙蓉盛世、武汉武锅项目

东莞第一国际及深圳铁路综合项目

地铁综合体工程——深圳地铁上部结构工程

旅游综合体项目——深圳华侨城

、、规划卫星城的都市综合体细分及案例

细分：新城中心综合体、工业综合体（以工业园区和旅游园区为主）、地铁综合体项目、普通住宅综合体

新城中心综合体——中航格澜郡

工业综合体：成都芙蓉古城、成都、安亭新城、北京华侨城、北京青龙湖

地铁综合体：香港杏花村，香港青扬广场

一般的住宅综合体——幸福海岸

附录：“德思勤·都市综合体”全国战略启动仪式新闻发布会方案

、发布会时间：

年日（星期六）上午

、发布会地点：

华润万象城（中航）

、发布会目的：

以新闻发布会的大型公共关系启动本次宣传推广行动，高屋建瓴，为后续新闻报道和德思勤的区域品牌演绎传播提供强有力支撑。

、主办单位：

深圳市德思勤投资咨询****

、协办单位：

世纪经济报导

、**支持

中国房地产报、深圳报业集团、南方、武汉、长沙、新浪、搜房、房地产、房地产资讯、新财富

、出席嘉宾：

中航集团领导

中粮集团领导

华润领导

武汉重点项目领导

长沙重点项目领导

长沙**领导

卓越地产领导

华侨城领导

德思勤董事长

…、拟邀请**：

深圳特区报、深圳商报、深圳电视台、深圳广播电台、世纪经济报道、经济观察报、中国房地产报、新浪网、搜房网、房地网、深圳房地产信息网等

、发布会主要议程（待定）

德勤总经理陶忠宣布会议开幕

德勤董事长龙固新在本次大会上作了专题发言

： 重点客户领导演讲

： **领导致辞

： 发布会结束

、发布会需准备工作

1) 场地的敲定落实（ 日前敲定）

2) 准备签到本、胸花、花篮、彩旗、气球、条幅（含新闻发布会隆重召开的条幅）

✹ 商业综合体运营方案 ✹

学习汇报

—— 初识商业综合体

当翻开商业综合体有关书籍，给我的第一反应是：商业综合体是体量大、高、美观、华丽、个性的一个建筑组合体。通过相关资料的学习我得出了商业综合体的定义：

所谓“商业综合体”是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。

我第一反应看到的只是表面，其实商业综合体它包含的东西是非常多的，应该说包括了我们生活的方方面面。它包括经济、信息、服务等方方面面的内容，是集金融、贸易、商业、文娱、行政和居住等于一体的综合体。它为我们提供的是高度综合、高效率、大容量的服务内容。他的存在是一个城市成长的标志。

一个成功的商业综合体它一定要具备合理的交通流线，个性美观的建筑主体（包括裙房和塔楼），优美舒适的外部空间，内部空间各个功能分区的有机组合更是吸引顾客消费的主要方法。随着楼层的提高，其价值也随着降低，如何提高整个综合体的商业价值，都需要进行合理的功能布局，以争取商业价值最大化。

如何才能做出一个成功的商业综合体的设计？我们必须把所讲的那些具备条件细化研究并构思在图纸上。在我学习过程中总结如下：

一、项目用地的分析

首先我们得了解设计用地的现状，周边地块的建设情况以及周边地块的交通情况，样在设计中就可以结合周边的环境合理布局(例如：在地块东部有景观区，我们在设计可充分利用该优势设计建筑内部的景观线。)，合理利用项目可利用的交通，将设计的交通流线和周边的交通环境联系起来，形成一个整体。

二、项目规划设计

1、规划总平面设计。结合人流、车流方向等因素合理布局地块，使之和周边环境相融合。

2、交通流线的布局。有平面和立体式两种方式。两种方式有机的结合，将形成运行畅通的交通流线。

平面主要采取人车分流方式为主，其优点是流线清晰，交通干扰相对较少，安全通行性更好，但流线较长，为了保证人流的方便而不利于车流的通行。

立体式交通将人流车流分配在不同的空间高度，大幅度减少了不同交通之间的干扰，提高了空间利用效率和地面交通压力。

地下车库出入口、消防车道也应与人流不产生干扰，货流应设在偏僻的地块，减少对商业综合体整体美观的影响。

3、整体功能布局。在功能配置上做到裙房商场一体化布置，达到商业聚集效应，通过空间整合及业态的功能布局发挥最大的商业价值。

分析项目基地周边的地块的建设情况和交通情况，得出项目可利用的交通要素，在此基础上进行总平面设计和交通流线组织分析，区分办公、公寓、住宅、商场等功能实体并组织流线和入口，力图通过合理的总图布局和流线组织把握好该商业综合体的复杂性。然后在市场定位和项目规划设计的基础上进行商场功能与业态布局，最后进行总体功能分区和平面布局。

三、商业空间的优化设计

1、商业功能组合优化设计。在设计之前，我们必须清楚商业综合体内部适合集合哪些功能，共功能的比例为多少。以把购物作为主要功能，餐饮娱乐为辅助功能，在进行功能组合优化时我们考虑以下因素：

（1）注意规划餐饮（即时性消费）、休闲娱乐（体验性消费）功能。（2）按顾客对象进行楼层功能布局，让体验式消费在各种零售业态中完成，同时，休闲、娱乐、餐饮中也要加入零售的元素，使业态变得越来越叠合在一起。

（3）让商场的环境娱乐、即兴娱乐、活动组织、各种展示、演出、聚集会等功能成为氛围营造的点睛之笔。这样就要求建筑的公共活动空间的节点如中庭等设计需要综合考虑。

2、商业动线的优化设计。总体考虑商业的业态平衡，使通过所有店铺的人流量通行达到最大值。

商业动线是指以人流引导为重点目标，通过动线的组织引导消费者从一个购物点至另一个购物点。商业动线分为外部动线和内部动线。

（1）、外部动线的优化设计。考虑与外部环境（周边商业、居住区等）的对接，加强其可达性，是消费者可以便捷的进入商业综合体。同时考虑大量自驾车人流的引入方式，合理布置停车场。

（2）、内部动线的优化设计。主要考虑室内公共交通空间和商业布局问题，通过合理的交通组织和商业布局提高顾客的停留率和对商品的注视率，从而提升商品的销售率。

内部水平动线的优化设计。尽量不使任何一个店铺处于顾客的盲点位置，尽量避免出现次级通道，最大化顾客的视线通达性，使同一层的各个店铺空间都能得到充分展示。

垂直动线的优化设计。可将目的性较强的核心店铺、旗舰店或餐饮娱乐中心（如主题餐厅、快餐广场、影院、歌城）设于较高楼层，从而最大程度地吸引垂直向人流，将人流向商业价值较低的楼层吸引，从而提升商场的整体价值。

3、商业空间的优化设计（也称商业节点设计）。

商业节点设计主要是指位于商业动线的重点部位的设计。因为节点能聚散人流、提升商业价值、提供信息交流以及活跃商业气氛等作用，因此，通过节点的设计，强化内部空间的视线可达性、方向性和可识别性，引导购物人流，创造别具特色的商业空间及艺术景观。

（1）、主入口的优化设计。包括入口、人行天桥、广场、安全疏散口等的设计。

它必须具有明显易辨别的特征，强烈的商业氛围和感召力和合适的空间尺度（例如：出入口一般选择在昭示感较强的城市界面上和靠近公交车站、停车场，并以主力店铺和特色店铺组合而成）。

（2）、中庭空间优化设计。中庭既是人流交汇的枢纽，又是引导顾客进入购物中心的活动中心，可以设置供人休息和交往的空间，围绕中庭可以布置商店和营业厅。设置垂直交通（自动手扶梯），对底层人流向上提升起到很大作用。可布置宣传栏进行商业宣传和信息发布。

（3）、休憩场所的优化设计。可摆设凳子、椅子或利用花坛边缘、小构筑物作为顾客休息的地方。为提高商业价值，可将休息场所设置在较高楼层。

（4）、天桥的优化设计。设置连廊可使各区域连通性更好，从而提高各区域的商业价值。

4、立面识别性优化设计（1）、外立面的优化设计。通常以暖色调为主色调，材质上会采用花岗石和玻璃幕墙相结合。

（2）、主入口标志性和可识别性设计。主入口是人流的聚集点，设计有个性，可识别性的主入口立面，能够在顾客心中留下记忆。

（3）、色彩、灯光设计。一般采用白色、淡蓝色、粉红色、奶黄色、淡紫色及灰色等做背景色，配以金、银、黄、橙等鲜艳的颜色作为点缀，突出商业主题。

5、后勤功能的优化设计（1）、停车场的优化设计。停车场要满足与主要交通流线想通，使顾客直接、便捷的把车挺入车库，车库也应与商业区有直接的连接通道，让顾客直接进入商业区享受服务。

（2）、卸货区的优化设计。要满足与人流步行、车行动线分开，减少货运对整体商业环境的影响。还应做到尽量少占用商业空间，以免降低商业区的商业价值。

商业综合体的设计不单单只是建筑设计，它还要考虑做它的目的，也就是最大化的实现他的商业价值。

然而，上面那些内容确切的说只是学习笔记，当然，我必须去了解和学习。当真正把设计交到我的头上，看看这些笔记是不够的。就像老大说的：你不亲身去商业综合体内去看看，怎么知道他是什么样的？的确，现实中的东西他就是真实，它真的存在，可以看到，虽然看这些文字的时候会想出一些画面，但他真的能实际操作吗？

平面布局该怎样布局,交通流线该怎么引入，功能分区怎么整合在一起，各个功能分区又该怎么设计······学习的东西很多，这些东西必须从实际的方案中去学习、去借鉴。

✹ 商业综合体运营方案 ✹

经营性商业项目的.主要收入来自于商户的租金。租金的支付者，是创造营业收入的主要组成力量。商业项目的功能就是要帮助商户去创造收入。简而言之，就是提高每一平方米商业面积的赚钱能力。这就是商业项目经营管理的价值所在，也是商业地产成功运作的关键所在。物业管理企业在商业经营管理上应拥有一支专业队伍，建立一套超前的经营管理模式和理念。通过提供商业项目从定位、规划、招商到管理的全程服务，从而确保未来有效而持续的经营管理。

✹迷你日记网进阶必修:
• 田园综合体规划 | 群运营方案 | 网店运营方案 | 网络运营方案 | 商业综合体运营方案 | 商业综合体运营方案

物业管理是运用现代经营的技术手段，按合同对物业进行多功能、全方位管理和服务，为物业产权人和使用人提供高效、周到服务，以提高物业的经济和使用价值，创造一个良好的物业环境这样的一个过程。要完成这一过程，一支高素质的专业队伍是必备的条件。商业物业管理队伍的建设必须与这一管理特点相适应。在人员配置上除了常规的物业管理所需要的专业人才外，还应注意吸收下列人员：懂商务、会管理的经营人才;懂法律掌握政策的管理人才;高级技术人才。不少商业楼宇的智能化程度相当高，特别是楼宇自动化、通讯自动化以及信息管理自动化的广泛使用，迫使我们必须以更先进的科学手段对商业楼宇进行管理。当然在引进专业人才的同时，对原有的商业管理人员进行不断的培训也是十分重要的。只有把引进人才和自我培养有机结合起来，物业管理队伍的专业素质才会不断提高。

任何企业都存在两方面的制度： 一是企业的基本制度。它们规范企业的基本经济关系，构成企业的经济形体，是企业经营机制的决定因素，有什么样的企业基本制度和经济形体， 就会产生什么类型的经营机制; 二是企业的具体管理制度。它规范企业内部各个部门、单位、个人的职责和联系，构成企业管理的组织形态，对企业的经营管理水平具有重大影响。现代企业制度指的是企业的基本制度。建立现代企业制度的原则是：产权清晰、权责分明、政企分开、管理科学。随着进场租户租赁或合作时间的延续，合同及其补充文件和附件将不断增多，契约越多管理上就越复杂。所以，对商业物业的管理应采用制度来明确各自的权利和义务，用完善的制度来规范市场秩序。

商业地产不能简单套用住宅的先设计后销售模式，而应该先确定经营模式、招商对象和业态需求，再进行建筑规划设计，以最大限度地减少日后改造费用的成本，从而降低商业地产的风险。大连万达提出的订单式商业地产模式，即预先与世界500强企业签订联合发展协议，得到其租赁项目的承诺后才进入实质开发。这种战略伙伴组合的营销模式的好处是显而易见的：对于万达集团而言，与这种外资零售业巨头结伴而行，可以加大投资开发购物广场的知名度;另外，商业地产做到了强强联手，通过各种品牌组合，产生经营优势，有效地控制了经营风险，增强了业主的投资信心。此外在开发商业物业时，重视物业管理的前期介入，对商业物业的定位、结构和外观设计给予合理建议。

地产商借助商家的品牌效应，能有效提升商业物业的销售， 因为零售巨头、餐饮娱乐、家具建材商等的加盟是项目的一大卖点;成熟的大型社区为商业经营者提供了高素质的人流量和消费力。在现代化商业模式中，商业地产的盈利并不是通过商铺销售来获得地产增值利润，而是通过持续的经营管理，提升商业空间的价值。因此，商业与地产的合理对接，才使双方互利，使商业物业得到较大的发展空间。

由于商业地产与市场需求关系紧密，地产商开发地产时，定位是非常关键的，同质化经营只能带来商业资源和社会资源的巨大浪费。比如社区底商的定位，其招商目标主要有：自身配套所用、综合百货业、专业市场、主题式商场等几种形式。底商首先必须考虑消费市场，只有准确、恰当的商业经营定位，才能在激烈的市场竞争中生存和发展。要做到准确定位，一方面必须适应市场的需求，另一方面也要从自身的具体情况出发，走适合自己的路线。市场细分是商业物业定位的前提，尤其是针对商业密集区，要让商业物业成功盈利，就必须把市场细分、再细分。

主题式商场可以按人群、功能进行划分，小型商业物业尤其要做好定位工作，要避免与大型商业物业正面交锋，切忌盲目地比“大”、比“全”，而要做“专”、做“精”，以自身特色来吸引消费者。从而在激烈的市场竞争中，求得生存，站稳脚跟，以获更大的发展空间。

商业物业不同于其他物业，其项目的定位、规划、招商和经营管理是一个有机的整体，需要我们理性的思考，全盘规划，逐渐让商业物业的管理与营运走上正规发展渠道，使商业物业走向成熟。

参考文献：

1.何晓兵.我国商业地产可持续发展浅探.商业时代，2004(23)

2.陈小龄.加强商业用房物业管理的对策和措施.上海商业，2002

5.子烨，肖宁.调控寒流突袭商业地产.商业时代，2004(20)

6.王燕珂，李飞.商业物业管理瓶颈及对策分析，商业时代，2004(15)

✹ 商业综合体运营方案 ✹

（1）实行酒店化经营、注重会所的文化建设，强调顾客的参与性，我们将在各节日举办不同形式的活动并整合会所产品进行销售，从而形成本店特色，会所运营管理方案。

（2）坚持绿色消费、健康休闲的经营方向，力求会所产品具备健康品质，成为中高阶层消费的去处。整合优化服务项目，突出核心竞争力项目，增加高附加值项目（即高利润项目）。

（3）注重环境修饰，创建一流舒适的经营场所。

（4）实现人性化便捷服务，创建客户部，并开办增值服务（具体形式有茶座、复英传真、免费上网、保健养生商品销售专柜、定票、免费接送等）。

（5）产品价格以迎合中高消费为主，界定顾客群体。

（6）远景目标：会所一年内形成品牌，建立顾客、员工忠实体系。依托品牌优势实现连锁和多元化经营。

本会所承诺没有折扣，通过营销形式给顾客带来回报，使顾客具有期望值，顾客消费的过程也就是顾客期望值接近目标的过程，从而形成顾客消费的长期性，培养忠实的顾客群体。只有这样才能体现对老顾客的关爱并赋予老顾客的价值回报，此价值是顾客在日常生活中不能轻而易举达到的，更不是仅仅是一次消费折扣所换得的，自然会所的品牌价值相应树立。

（1）关键时候舍得花钱。广告不仅是宣传的内容推介，更是企业文化和行业文化的推介，通过广告树立企业的社会责任感，让《明月堂》深入人心，在受众者脑海中烙下印象，从而拉动消费 。

（2）形式活泼，引人入胜。在广告中我们采用真实照片， 显示会所建筑气魄与设施豪华、环境优美，也可采用员工照片突出某种独特的气氛而具备感染力；通过专业摄影风格的图片来介绍各种服务项目体现会所特色。

（3）令人不得不读的广告词。每次的广告宣传都搭配相应的广告词引起到画龙点睛的作用。我们会所要有自己的广告语：我不在家，就在明月堂，我不在明月堂，就一定在去明月堂的路上―――演绎都市经典，享受健康生活。

（1）与旅游景点合作。为使我们真正成为顾客观光度假的场所我们将A、实现杭州附近景点的合作B、合作后会所定期进行不同景点的推介并代售景点门票C、优先接待景点推荐的客人。

（2）与旅行社合作。A接待旅行社安排顾客B依靠旅行社优惠价代理我店VIP积分奖励顾客的旅游业务。

（3）与网站合作。A我们建设自己网站，网站内容涉及：企业介绍、网上预定、企业文化、同行新闻、会员查询和酒店预订网建立合作关系，依靠它们来推广我们会所。

（4）与附近酒店、KTV等合作，采取双赢互动营销，便利于顾客就近消费。

在按摩、足疗项目上我们成立技术开发组，专力于新技术和项目的开发及技术培训。开发新项目并经相关人员测试后及市场调查后推出，始终保证技术的领先。

在营销形式上我们采用全新的模式推出：积分奖励、贵宾俱乐部、VIP会员等；为体现会所的人性化管理我们还将推出三口之家的‘亲情卡’、专供老人使用的“爱心卡”；导入KTV客户经理营销模式，设立客户部，完善会员管理及会员服务，制订更加科学合理的会员卡推广计划，加大会员卡销售力度。

培养管理骨干以身作则，要求管理人员在工作中表现出职业道德和正直的品质，履行承诺，为员工提供指导和帮助，使会所员工的工作同战略目标一致。管理人员要认真倾听顾客及员工的反馈意见，来提高员工和顾客的满意程度。我们会所将进行员工和顾客的跟踪调查，借此了解工作中存在的问题，帮助管理人员改进工作，创造一个员工和顾客实现自身价值的工作环境。

A、顾客回头率保持在85%；

B、为客人服务满意率保持在100%；

C、对竞争对手进行服务质量检测；

D、减少顾客的投诉率；

首先要理解企业的经营理念并加以引申由使客人满意到让客人达到愉悦，直至赢得宾客信赖，创造会所的卓越品质。我们将着力于认知宾客的重要性、预知宾客的需求、灵活处理宾客问题、及时补救出现的问题来取得宾客的满意。

〈1〉关注和认知宾客：这是使得宾客感觉自己特别重要和特殊的途径：对客人提供个性化的服务和感谢；特别关心客人的个别需要；显示对客人的敬佩；

〈2〉预知宾客需求，在顾客开口前就提供其需要的服务：把自己放在顾客的位置；细心观察；记录顾客档案；

〈3〉员工灵活的态度：鼓励员工在与客人接触中，灵活处理突发事件。从不对顾客说“不”；（不得不说时，提供其他选择）使客人放松；使客人喜出望外；

〈4〉给员工更多的权力；

〈5〉实现更多的内部交流，掌握准确的信息；

〈6〉建立灵活的内部机制；

〈7〉在员工决策失误后表示感谢并理解其感受，然后结合实际情况提出建议，给员工信心；

〈8〉迅速处理解决宾客问题对建立宾客忠实感至关重要包含以下内容：道歉、理解宾客感受、紧迫感、一步到位、跟进调查。

（1） 我们将在与所有人相处时要表现出真诚、关怀备至；

（2） 我们将在每次与顾客接触中尽可能的为其服务；

（3） 我们将保持服务的一致性；

（4） 我们要确保我们服务过程方便于客人及员工；

（5） 要求每一位管理人员尽可能与顾客接触；

（6） 我们要在现场管理当中及时作出果断决定；

（7） 我们将为我们的员工创造一个能使他们个人事业目标达到的环境；

（2） 人性化的管理方法。

A、主要指在教育员工方面采用感情沟通，让员工自己面对错误并认识错误然后依据有关条例进行处理，避免管理人员在对员工进行处罚后员工的不满情绪。

B、坚持原则，照章办事，徇私情， 加强问题处理的透明度。

定制化是个性化、灵活化、极致化的表现；服务总体体现出热情、温馨、周到、细致。

1、语言表达能力：服务员要求言语清楚，表达意思完整、准确、流利；

2、应变能力：思维敏捷，揣摩客人意图，马上给客人回答或提供服务项目；

3、表演能力：根据推销环境和解决顾客纠纷需要，会同其他服务员或管理人员扮演角色，处理问题；

5、交际能力：日常的服务过程其实就是服务员同客人交流的过程，只有具备良好的交际能力，在服务中不卑不亢，保持良好的心理素质才能赢得主动；

6、观察记忆能力：服务员要善于观察宾客的动态和喜好，并做好记忆，以便为宾客做好更加准确到位的服务；

7、业务能力：要求服务员对基本的会所的业务知识和专业技能熟练掌握，并运用自如；

8、容忍能力：在服务当中难免会遇到客人误会和刁难，服务人员一定要具有宽阔的胸怀和忍让的能力，时时、事事、处处为宾客着想，达到宾客满意；

9、体力：服务工作是一项持续性很强和繁琐的工作，特别是体力消耗很大，所以要求服务员要具备良好的身体素质，才能胜任本职工作；

10、魅力：服务行为同时也是你赢得宾客信赖和信任的过程，服务人员良好的素质会转化为个人魅力，成为宾客的向导和朋友；

1、顾客第一，因为我们的产品服务对象是高消费者，因此只要你服务好，他们才会付钱。这样，把顾客看作能为我们不断带来更多利润和工资的就十分重要了。

2、微笑。微笑是一种各国宾客都理解和喜欢的世界性欢迎语言。

3、真诚，诚实友好。这要求服务员一定尽力为顾客服务，一定要用友好积极的态度和语言与客人沟通。

4、提供快速敏捷的服务。服务员要根据顾客的服务要求和投诉的问题，及时采取服务行动，以表示你在时刻关心客人。

5、至少要经常使用两句有魔力的话语。当客人向我们走来时，我们要说我能帮您吗？当客人向我们道谢时，我们要说不用谢！

6、佩戴好你的工牌。主要为了便于宾客和我们联系。

7、要有和其他人相互工作的团队精神。

8、每一位服务员都要为自己修饰的容貌而骄傲。这样，就要求每一位员工都要注意清洁卫生，制服必须平整干净。

9、在顾客问候你之前，先用尊称向顾客问候。这是因为，世界上最亲切悦耳的声音就是听到自己的名字，我们以顾客的姓，再加上尊称问候客人，就会给客人一种宾至如归的感觉。

10、服务人员要熟悉自己的工作，熟悉自己公司和相关信息。

1、舒适，宾客来消费首先是要求有一个舒适的环境，所以服务人员一定要创造一个温馨、洁净的待客环境，达到顾客满意。

2、清洁，舒适的环境来自于卫生的洁净程度和物品的摆设，要求服务员按照会所要求对所辖区域进行清理和维护，创造一流的环境卫生。

3、礼貌，顾客到店消费有求尊重感，服务人员良好的礼貌行为和礼节，会让宾客感到特别的礼遇而对酒店留下美好印象。

4、细心，顾客的每一方面，都力求完美，要求大家对待每一项工作务必认真观察，谨慎对待，让客人满意。

5、沟通，人是情感动物，需要别人的理解和帮助，作为服务人员，更应该掌握与顾客沟通的技巧，时刻关注宾客，提高快速服务，令客人满意。

6、安全，客人选择会所消费首先是考虑安全，所以安全环节特别重要。要求服务人员要保守客人 ，保护好客人财产和生命安全，是赢得宾客的保障。

1、落实安全岗位责任制，制定本岗位的财产、防火防盗预案。

2、实行领导检查，保安部督查，两级岗位检查制度。

3、加强岗位巡视，保证宾客财产安全，杜绝火患。

4、学会使用消防设施。

5、对本岗位的设备常备检查，确保无使用隐患。

✹ 商业综合体运营方案 ✹

活动目标：

1、 引导幼儿初步感受生活中的美，体验美术活动带来的乐趣及成功感。

2、 鼓励幼儿用自己喜欢的材料制作一盒与众不同的蛋糕。

3、 通过操作活动，使幼儿的思维能力、动手能力及协作能力得到一定的提高。

4、 培养幼儿动手操作的能力，并能根据所观察到得现象大胆地在同伴之间交流。

5、 引导幼儿能用辅助材料丰富作品，培养他们大胆创新能力。

活动准备：

1、 幼儿实地观察蛋糕店，丰富有关蛋糕的知识，共同搜集各种制作蛋糕的材料。

2、 相关课件和电教设备。

3、 分组放置幼儿操作用的材料：泡沫、海绵、橡皮泥、皱纹纸、糨糊、各种颜色的珠子。

4、 室外设置若干柜台，帽子、围裙若干。

活动过程：

一、引题激趣——引出蛋糕。

师：蛋糕是小朋友最喜欢的点心，你们知道蛋糕是怎么做成的吗?我们还是到蛋糕店去看一看吧!(观看课件第一部分)

二、讨论、观察——了解蛋糕。

幼儿先互相描述自己过生日或平时吃的蛋糕的模样，然后再仔细观察画面中的图象，回答老师的问题。

1、 蛋糕的主要部分(底座)一般是哪些形体?小结：有的是长方体，有的是正方体，有的是圆柱体，还有的是“心”形……

2、 蛋糕上面可以放哪些食物?它们有什么用途?小结;只要是能生吃的水果、蔬菜或成品的点心都可以放在蛋糕上面，它们可以吃，更重要的是起到美化、装饰蛋糕的作用。

3、 一盒漂亮可口的蛋糕是怎样做成的呢?如果你是蛋糕师，你又怎样去做蛋糕呢?(幼儿自由讨论)

4、 观看课件第二部分。(演示课件，幼儿观看蛋糕的制作过程。)

三、自由创造——制作蛋糕。

1、教师逐一介绍材料，与幼儿一起讨论每个材料的用法。

2、 鼓励幼儿用自己喜欢的材料，按自己的意愿制作与众不同的蛋糕。

3、 教师巡回指导。

4、 启发幼儿给已经做好的蛋糕取个好听的名字。

四、体验、交流——展示蛋糕

幼儿联系生活，戴上帽子、系上围裙，向大家介绍、出售自己的产品——卖蛋糕。

活动反思：

艺术来源于生活，生活给艺术以启发。此活动中，蛋糕是幼儿常见、常说的事物，因此幼儿一开始就对活动充满激情。在看看、说说、做做的过程中，始终保持愉快的心情，个个兴致盎然，完全沉浸在活动之中。丰富的操作材料给幼儿耳目一新的感觉。如果在其中的一组放置可食用的材料，活动后把自己做的蛋糕给大家尝尝，就可以以点带面，让幼儿切实感受创作与实际的关系，体验其中的快乐!

✹ 商业综合体运营方案 ✹

中国城市化、城市国际化已成为整个中国未来发展的必然趋势，推进中国城市化进程，房地产尤其是城市综合体的开发已成为中国最具前导性和拉动性的行业力量。随着房地产市场的阶段性调整和相对饱和，资产型、经营型商业地产特别是城市综合体无疑将成为刺激消费带动投资的发动机，也天然成为中国城市化的主力引擎和城市名片。

就综合体而言，势必成为中国城市发展新动力。通过综合体规模和实力的展示，体现城市经济发展实力，塑造城市新标杆，打造城市新名片和新地标。开发城市综合体，不但提升项目市场竞争力，提升企业竞争力，丰富企业品牌力，更具体的还能彰显企业综合实力。城市综合体(hopsca)主要集酒店(hotel)、写字楼(office)、公园(park)、购物中心(shopping mall)、会展中心(convention)和公寓(apartment)等于一体的多功能、多业态的大型建筑体。谁拥有了城市综合体，谁就拥有了城市未来!

近几年，城市综合体正成为中国房地产乃至商业地产发展的主流开发模式，从某种意义上讲，未来中国城市开发的竞争也是综合体的开发竞争，并由此构成一个具有多职能、最具竞争力和抗风险的城市缩微体。杭州、合肥等代表性二线城市政府提出未来城市开发主要以城市综合体为主的战略目标，开启了中国城市综合体的元年。

1月以来，全国工商联房地产商会商业不动产专业委员会对中国城市综合体的开发进行了了一次普查和调研，经过半年的调研，出具此报告，仅供业界参考。总的特点

1、大型城市综合体的开发，主要指100万平方米以上的项目主要集中在北京、上海、__、深圳等一线城市，体量大、规模大，基本上是国内、香港等有品牌影响力、有资金实力和开发经验的大型开发企业。其规划和开发的项目能完整的体现城市综合体的含义。

2、杭州、合肥、沈阳、无锡等二线城市的综合体，主要面积在50万至80万平方米左右，主要根据各城市目前市场容量和需求所开发。其开发商主要包括本土开发商、香港开发商和中国品牌开发商。他们一般都属于连锁开发企业，很多本土开发商也进入外地连锁开发行列。业态主要以住宅和购物中心为主。

3、面积在50万平方米以下的城市综合体，但主要位于东部三线城市和中西部部分省会城市和市级市，业态主要以普通住宅和购物中心为主。 4、外行进入城市综合体的开发成为城市综合体开发的一股潮流。主要指大型品牌零售商，大型综合商业市场管理商等，他们依靠自己的资金实力和行业优势，通过并购、拍卖、合作等模式开发城市综合体。其项目主要以商业为主，零星配置写字楼和住宅。

5、目前中国城市综合体主要集中在华东地区、华北的北京和天津，中南地区的广东和西南地区的__和成都。还有一个主要的特点，除了华东地区的江苏省的苏州和无锡以外，城市综合体的开发主要集中在各省会具有一定消费实力的二线城市。 6、20中国城市综合体进入开发元年，基本上属于“四四制”原则。四分之一处于销售阶段，主要以销售住宅为主;四分之一处于开发建设阶段，目前进入市场定位和准备开盘阶段;四分之一处于政府计划和招商阶段，但很多城市都已经纳入今年招商和开发计划;四分之一属于规划阶段，基本进入项目立项和规划设计时期，但作为城市综合体开发模式都已基本确定。。

7、众多号称城市综合体的项目，均无法完美体现城市综合体的含义，其主要业态主要在3个左右，大部分以住宅和商业为主。建筑类别的比例分配存在不太科学与不太合理性，这需要市场来检验。

8、城市综合体开发成为众多品牌实力开发商的主流开发模式，有开发商号称未来企业开发战略方向将以城市综合体开发为主。

9、城市综合体的开发与当地的经济发展与人们的收入和消费密切相关，经济越发达，综合体项目越多，其项目不但体量大，价格高，其品质和生活的方便性大大超越以前的单一业态类别。

10、2014年.中国城市综合体开发成为各地政府部门土地招标和相关开发企业投资和开发的主要方向，土地招标和规划建设以综合体开发为主成为2014年地产行业新的开发潮流。

1、综合体开发处于起步阶段，项目在哈尔滨市区内。

2、2014年之际，某商业地产专业开发企业已在哈尔滨南岗开发区原新加坡大酒店宗地上兴建一座建筑面积28万平方米,聚合商务、居住、购物、休闲等全功能的“城市综合体”。

3、目前有一个处于规划阶段的项目。总占地面积4.6万平方米，总建筑面积26万平方米左右，主要以住宅为主，还不完全具备城市综合体的功能。

1、综合体开发处于快速发展阶段，主要集中在长春市和吉林市。

2、长春市在招商和土地拍卖过程中，主要以综合体开发为主。目前，仅长春市南关区有城市综合体项目11个，总投资320亿元，占地面积250万平方米，预计总建筑面积530万平方米。 3、2014年有10大城市综合体项目落户长春市朝阳区，总投资约为118亿元。这些项目投资大、规格高、拉动能力强。

4、长春城市综合体项目目前基本上处于土地招商、项目招商销售、项目规划建设中。吉林市有代表性的城市综合体项目1个。

5、综合体项目的开发商主要来自北京、上海和江苏;投资商有本土的，也有外地的，主要以合作开发为主;独立开发的企业主要以上海的开发商为主;本土开发商独立开发的项目比例相对较高，所占比例大于40%。

6、综合体的主要业态以普通住宅、购物中心和数码中心为主，目前出现部分旅游休闲型城市综合体项目。

✹ 商业综合体运营方案 ✹

一、高度重视，组织领导

医院对火灾防控工作高度重视，坚持“党政同责、一岗双责、齐抓共管”的要求，在上级主管部门的领导下，由院领导班子及中层以上干部组成的工作组组织开展消防安全专项整治工作，统一部署，明确各科室职责分工，切实加强整治领导组织，以预防和减少火灾事故为目标，强化消防安全“六加一”措施，深化消防安全“四个能力”建设，及时消除火灾隐患，提高火灾自防自救能力，切实维护全院消防安全形势的稳定。

二、完善制度，明确职责

进一步完善各种安全防火规章制度和责任制，根据实际调整消防安全管理组织架构和人员，逐级落实消防安全责任制，完善完善消防安全管理制度，定期组织开展防火巡查检查、宣传培训，制定灭火应急疏散预案并开展演练。制定珠海市卫生计生系统消防安全专项整治工作方案。

三、全面排查，综合治理

抓好院内安全防火检查工作，做到每周例行巡检一次。在春节前后分别于1月20日、2月11日及2月22日进行专项检查，发现安全隐患11处并及时整改，把火灾隐患消灭在萌芽中。

（一）开展消防安全专项检查

结合今冬明春火灾防控和岁末年初安全生产大检查工作，通过召开部署会，利用中层例会等形式，发动各科室迅速开展消防安全隐患自查自纠，加强日常防火巡查，消除火灾隐患。一是严查消防通道出口。重点检查了疏散通道、安全出及楼道等，疏散通道堵塞、占用和安全出口锁闭的，现场督促整改。二是严查消防设施器材。重点检查单位灭火系统、报警系统、给水系统等消防设施是否完整好用；灭火器、疏散指示标志等消防器材是否完好有效等。对消防设施进行专门的检测及维护保养，及时更换了损坏、过期的消防器材。三是开展消防教育培训。利用晨会、查房等各类会议开展员工消防安全教育培训。四是严查消防重点部位。重点检查了供氧设施，氧气、酒精等易燃易爆危险品存量及存放情况，。重点检查门诊、板房、机房、食堂等容易存在消防安全隐患的部位，并落实防范措施。

（二）开展电气火灾综合治理专项检查

重点查找发现电源、电气及其线路、燃气线路的使用管理等方面存在的隐患和问题，定期开展电气安全检查，检查是否存在乱拉电线，用电用气是否安全规范，以及门、窗、电闸是否及时关闭。检查组针对发现的隐患现场要求负责人限期整改，确保消除安全隐患。因我院门诊楼使用年限已久，线路已经老化，存在安全隐患，至20xx年起，我院对老旧线路进行了维修更换，将安全隐患消灭在萌芽状态。

（三）加强安全隐患整改落实

节前，区卫计系统联合区公安分局消防大队对辖区医疗机构开展节前消防安全检查，区卫计局领导带队对我院进行消防安全隐患检查，我院按照检查组对我院消防安全工作提出的意见和建议进行整改落实。

四、强化宣传，加强教育

利用宣传栏、电子显示屏宣传消防安全知识，循环播放消防安全教育视频。利用各类会议传达学习了上级下发的关于消防安全相关文件精神，消防安全培训2次。

✹ 商业综合体运营方案 ✹

建设某县城市综合体开发项目可行性研究报告

一、概述

建设县城市综合体项目：起着营造城市新的商贸、物流中心区，打造某某县新地标，创造城市活力之源的城市综合体和居住街区，创造充满活力和积聚人气的中心，形成一个多功能、高效率的综合体。

本项目是由某供销合作社和某某县供销合作社共同建设重点项目。根据规划和设计要求，力求打造布局合理，设施完善，高标准，高质量的城市亮点项目。

二、项目建设的必要性

近年来，在县委县政府的正确领导下，实现了社会经济又好又快的发展，我县居民的生活水平有了明显的提高。新城区的开发建设也日见成效，为了加强新城区建设，完善其综合服务功能和整个社会经济的可持续发展。城市综合体项目以优化人居坏境，提升城市品味，打造人居舒适型，交通便利型，环境优雅性的个性魅力县城。特建议某某县城市综合体开发项目进行启动建设。

三、运转模式

项目占地100亩，约6.667万平方米，容积率3%，商业区占20%，住宅区占80%。

由某县供销合作社负责100亩建设用地相关事项，综合体建设全部投入资金由某供销合作社负责筹集。

四、经营模式

商业地产的产权使用期相对住宅及工业地产相对较短，对商业地产产权的出让国家与地方政府都有不同程度的限制，由于商业地产特有的价值及属性，造就了商业地产经营模式的不同。城市综合体项目的经营模式有以下三种：

①自持产权、招租经营模式，这种模式的优点是：方便经营与管理，能够打造商业地产的优秀品牌，能够保证项目的中长期健康发展，获得长远的商业回报。但它同样存在自己的缺陷：经营初期资金压力较大，项目运行中存在不确定性风险，有实力的开发商大多选择了这种模式。

②开发商开发完项目把项目整体出售给专业的商业公司，由其持有自行经营。这种模式的优点是：开发商比较省心，不需考虑经营中的诸多问题，目标业绩在商业管理公司那里可以得到分解与体现；缺点是：目前国内的商业地产开发缺失成熟的管理团队与运作经验，委托给别的公司自己不放心，自己经营又不能保证一定能做好，专业性或复合型人才是困扰企业的头等课题。

③租售结合、捆绑运营，这种模式的特点是：开发商将一部分产权出让，然后从业主那里返租（赋予业主一定的利率回报），交由商业管理公司统一运营，这种模式的优缺点同样明显，优点是：可以加快资金回笼，规避市场风险；缺点是:开发商与业主签订的返租协议有一定的期限（大多是

五年），协议结束后，市场情况发生了改变，业主不一定再把物业出租给开发商或商业管理公司，他们或许自主经营，这样，市场就失去了统一的商业规划，失去了应有的品位与特色，从而也失去了应有的竞争力，市场生存的空间受到削弱，最终迫使项目退出市场竞争。

五、效益分析

城市综合体效益体现：一是带动产业结构调整；二是有效拉动消费需求；三是完善城市区域功能；四是创造大量就业岗位；五是创造持续巨额税源。

社会效益

某县城市综合体项目为今后我县经济的可持续发展注入了新鲜血液，为今后县城的发展，新城区的建设树立地标形象。进一步方便了群众生活，完善了城市功能，是创建和谐社会的需要，又是政府为人民办了一件实事。

经济效益

随着某某城市化建设步伐加快，促进城市化进程，周边土地升值增加政府财政收入，实现资源的有效配置和效益最大化。

环境效益

城市的内在价值很大程度取决于环境，本项目的建设，为精心打造城市远郊副中心，进一步完善城市功能，改善人居环境，提升城市品位，提高城市形象，从而提升城镇价值，形成环境优美，人际和谐的氛围。

六、结论

县城市综合体项目是一项利县利民之举，是符合国家提高人民生活质量，保障广大人民群众需求，符合县委、县政府精心打造城市远郊副中心，实现“三县一园”的奋斗目标，做特新城区，做优老城区，进一步完善城市功能，打造宜居、宜学、宜业城市的思路，而且该项目的社会效益十分显著，项目建成后，竞争优势明显，各方配置资源良好，投资环境优越，符合项目投资开发的综合市场要求；此外，项目开发资金需求合理，投入与产出性价比高，预期风险可控，商业回报与综合回报率高，品牌成长基础良好，因此，我们建议：推动项目付诸实施，促使项目顺利开发，打造一个全省知名的项目，实现某某跨越式发展。

综上所述，某某县城市综合体开发项目是必要的，是利县利民的。

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